一二手房价“倒挂” 北京楼市的调整信号？

大家也许还比较清晰的记得，上海房价在飙升了几年后的05年初出现了一二手房价倒挂的现象，之后上海房价在05年下半年随即展开回落，直到06年仍萎靡不振，07年二季度才开始回暖。同样的现象，也出现在08年的广州、深圳等地，始自深圳楼市从去年1月的均价1.1万/平到8月的17350元/平，经历了半年的价格爆炒阶段，如今在一手房观望气氛浓重，量缩价跌的形势下，也出现了一二手房房价“倒挂”的现象，于是有业内人士担心越来越低的一手房价，是否有可能进一步将整个区域楼价拉低？而把一二手房价“倒挂”的现象看作过度火热的房市逐步开始冷却的征兆。

据我爱我家提供的数据显示，以东三环到东四环之间的几处楼盘为例，美景东方三期即优品国际公寓，开盘时的价格在18000元/平米，由于受市场因素的影响，目前的价格已经降到了17000元/平米左右，禧福汇也从20000元/平米降到18000元/平米，据了解，同一区域山水文园的二手市场买卖均价已经达到23000元/平米。链家提供的数据也同时显示，金地格林6期，开发商推出特价房价格在9500元/平米，而二手房价则为12000元/平米。中海城一手房13000元/平米，而二手房均价14000元/平米。那么在部分一手楼盘价格下降的情况下，同地带的二手楼盘的价格却只升不降，这是否预示着北京楼市调整的信号变得越来越强烈？

对于此，京城知名中介我爱我家的副总经理胡景辉认为北京楼市目前出现的一二手房价倒挂的原因主要是由于目前的新盘的定价机制造成的，他说开发商目前的资金压力非常大，在自有资金不足，开发贷款比较紧张，包括封顶以后才能按揭等政策的压力下，开发商才率先降价。但是二手房的小业主没有这么严重的资金压力。同时，根据去年年报显示，开发商的毛利率都普遍在40％以上，有价格调整的余地，而小业主就没有这样的空间，他补充说，现在买房的投资客已经几乎没有了，绝大部分是自住型。所以这种新盘定价机制乃至开发商的短暂资金压力是造成一二手房价格倒挂的主因。胡景辉认为在市场调整的情况下，一手房会比二手房价格先降。同时，他承认目前一手房的价格调整也某种程度上开始影响二手房市场。他介绍说目前二手房也开始出现议价的情况，以往的成交价和挂牌价很接近，成交价甚至比挂牌价还高。但是现在情况正好相反。

链家地产副总金育松从出现这些倒挂现象楼盘的特点分析认为，这种现象主要有三点原因：第一，主要集中在楼盘规模大，前期开盘的楼，位置、配套、品质、户型比后期开盘的好，比如大西洋新城、东恒时代、顺驰领海等都是。第二，部分未满五年的次新房，税费多，加上中介佣金，买方最后支付的价格可能高于新房；比如金汉绿港等；第三，新房是开发商推出的特价房或尾房，在价格方面具有优惠，比如金地格林6、一品亦庄等。

那么，针对目前北京楼市出现的这种一二手楼盘价格倒挂的现象，能否作为看淡后市的理由，两位业内人士都持反对态度。胡景辉强调，一二手房房价倒挂在北京只是个别现象，目前整个市场的一手房和二手房的价差仍然保持在3000多元。但是二者也同时表示，如果北京楼市的一手房和二手房价格倒挂现象继续大范围的蔓延，则意味着调整信号越来越强烈。

对于未来楼市的走势，胡景辉提醒投资者多关注一下未来第三季度的变化，他认为7、8、9月三个月的不确定因素比较多，受到天气炎热，交通受限，乃至举办50人以上参与的大型活动需要申报备案等不利因素影响，势必会使一手房销售继续受到影响。

同时，他预计最后三个月需求会逐步释放，即使是薄利多销，开发商总得撑下去。

调查：你周边的住房价格“倒挂”了吗？

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