诸多风险下六大策略献计开发商

商业地产研发的博客

之前在《商业地产开发的风险有哪些？》一文中我们罗列了房地产开发的风险，它们分别是：政策风险、运营成本风险、区域市场变化风险、融资风险和产品风险等几类风险。那么对于以上诸多风险，开发商该如何应对呢？

面对当前的市场调整态势，在这里提出应对策略：

一、 认清形势，步步为营。

理清和预测国家政策制订趋向是开发商制定战略规划的首要问题。从下图中我们可以看到近两年国家制订的相关政策是如何影响房地产行业。 首先土地资源是农产品市场和房地产市场的主要生产要素，两者对土地资源的需求构成了基本的竞争关系。其次，请看国家对房地产市场的调控的逻辑顺序。

由此可见，近几年国家政府对经济的调控顺序是先解决农产品市场问题，再解决房地产市场过热问题，基本采用“头痛医头，脚痛医脚”的政策思路，那么而下一步政府对房价问题的政策制订将采用什么样的思路，主要取决于当前的经济现状及存在的问题。我们认为，在目前以市场为主导经济环境中，下一步的政策调控思路将主要通过税收政策、利率政策和汇率政策等基本的经济政策工具来规范和约束房地产市场的发展。

那么针对当前的政策调控，开发商直接面临的问题就是楼盘销售周期变长，自有资金投资利润率变低，对于这种情景，开发商该如何避险呢？先看一下政策调控前后的企业面临的经营环境的具体差异，并做如下假设：通过大致计算可以看出，企业的自有资金利润率在政策调控后会有超过30%以上的较大幅度的下降。自有资金比例的提高，融资成本的增加以及销售价格和销售周期的延长，都会使企业经营进入困境。

面对如此的政策环境变化，房地产商可以进行如下的一些应对策略：

（1） 采用灵活的销售策略，控制销售价格，缩短销售周期。

（2） 拓宽融资渠道，加大股权融资比例，增强资金实力，减少融资成本。

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