万科（000002）5月份销量弱于预期

最新消息

万科于6月5日公布了5月份合同销售情况：1)销售面积为58.3万平方米，月环比增长21%，同比下降6%；2)合同销售额为人民币53.5亿元，月环比增长24%，同比增长13%；3)产品均价为人民币9,177元/平方米，月环比上升2%，同比上升20%。从各地区来看，长三角地区在5月份表现最为出色，销量/销售额/产品均价同比增长43%/48%/4%，而中部地区（包括成都、武汉、南昌、长沙）由于地震的影响表现最差，销量/销售额同比下降42%/28%，产品均价同比上升24%，与我们跟踪的12个城市的周成交数据相一致（杭州5月份表现最佳，成都表现最差）。

分析

我们认为万科5月份销量弱于预期：从销量（销售面积）月环比变动幅度来看，2005-2007年的平均增幅为60%，而今年5月份较4月份的增幅仅为21%；2006和2007年的平均同比变动为+88%，但今年同比下降6%。从房地产价格来看，与我们近期走访广东省开发商后得到的反馈一致（请参见6月3日发表的"黯淡的5月"的首页），珠三角地区产品均价持续下跌，月环比降幅为15%；中部地区也表现疲软，月环比降幅为11%。今年以来截至5月底，万科的合同销售额达到人民币198亿元，占我们对全年预测的25.2%，略低于2005-2007年前5个月占全年合同销售额的平均比例(28.6%)。

潜在影响

万科5月份的销售数据印证了我们在6月3日每周最新成交数据简评"黯淡的五月"中得出的结论。我们维持对该股的中性评级和目标价格，并重申我们对该行业的谨慎看法以及对富力地产（2777.HK；位于强力卖出名单）和招商地产（000024.SZ）的卖出评级。主要上行风险包括：未来几个月成交量比预期更迅速、更强劲地复苏；通胀压力缓解，使政府得以放松部分紧缩措施。

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