易宪容等专家预测今年土地资产泡沫将破裂

房产交易市场在观望，土地市场也在观望。易居中国近日对全国400家房地产企业高管进行的一份调查显示，房地产企业家对后期楼市不再如以往一样信心满满，几乎所有人都认为二季度土地市场将陷入低迷。

这份针对全国30多个城市房地产开发企业高管和业内专家进行的专项调研报告显示，房地产企业家对后期房价普遍不乐观，只有三成受访者认为二季度房价仍将继续上涨，半数企业家认为房价将会持平，19%的企业家相对悲观，表示预期二季度房价将会出现下跌。在对区域房地产市场的判断中，大部分受访开发商认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期内；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。其中，华东区域中心城市受政策影响明显，但城市的长期利好存在。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。

受访者认为大部分城市二季度房价走势将以平稳或上涨为主，下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门、福州等城市。大部分受访者对全国多数城市二季度中档房市场价格走势的判断呈乐观态度。但对于广州、厦门等少数城市的中档房市场价格，受访者认为还可能继续调整。虽然对房价走势看法不一，但土地市场方面，绝大部分受访者对二季度土地市场不看好，认为将可能出现成交低迷的情况，最好的情况下也只是保持平稳。

去年，房产市场价格一路狂涨，终于让购房者再也无力承受，惊人的涨幅总算在年底前败下阵来。低收入购房者彻底放弃，中高收入人群也开始观望，房地产成交量骤降。此时的开发商，一方面要硬挺不降价姿态，一方面却寒从心来。行业老大带头抛出拐点论，越来越多的开发商开始恐慌。这种恐慌很快沿着他们的经营链全面扩散，曾经被视为命根的土地此时变成烫手山芋，最终导致一块块明星地王的流标。

据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，似有霄泥之别。房产市场的“蝴蝶”引发了土地市场的“龙卷风”。事实上，“蝴蝶效应”远没有结束。热地冷遇成为常态之时，土地市场“化茧成蝶”引发另一场龙卷风的时机也就到了。

“眼下土地所遭受的市场冷遇，也许仅仅是一个开始。目前不是买地好时机，银行信贷政策收紧，宏观调控加强，地产公司要靠自有资金进行开发，资金状况好的没几个。”世联地产代理事业部副总经理甘伟如此评价。一些业内专家分析后认为，囤地——融资的循环链条，已经随着股市牛市的淡化而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。而实体市场销售萎缩，信贷紧缩，再融资放缓，开发商资金链紧张，没有更多的钱去圈地。

经济学者易宪容表示，最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。2007年，“用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高了房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。

然而，这种模式已经随着政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改变。新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策则明确表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。可以说，以前房地产市场“空手套白狼”的经营模式已完全被堵死。

易宪容的土地市场泡沫论也得到了不少业内一些知名开发商与经济学家的共鸣，他们对2008年房地产市场的一个重要预测是：2008年土地资产泡沫破裂了。土地价格向土地价值回归将成为2008年中国地产标志性的事件。

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