房地产商资金链紧张 房地产价格趋向供求平衡点

房地产价格正在趋向供求平衡点

　　由于商品房定价或套型设计等问题，我国商品房销售额同比下降，由此造成部分房地产商资金链紧张，甚至资金链断裂，从而为我国房地产业的兼并重组创造了机会。2007年万科“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”约42亿元，收购了14家公司和一个包括4家公司各70%股权的股权包，并且增资控股子公司。

　　目前，我国商品房销售额下降以及房地产开发商以各种方式降低商品房价格，主要原因在于以城镇居民人均可支配收入为基准，我国商品房价格正在走向供求均衡点。

　　在房地产业上市公司中，我们选择了5家上市公司作为分析样本，选择样本公司的条件是在房地产收入占公司营业收入90%以上的前提下，净利润在房地产业上市公司中排行前五名。这五家样本公司是万科、保利地产(19.80,-0.60,-2.94%)、深振业、万通地产和名流置业(10.43,0.05,0.48%)。

　　2007年末，五家上市公司的存货均占公司资产总额60%以上，保利地产的存货比上年同期增长1.5倍，名流置业的存货比上年同期增长1倍，万科的存货达到665亿元，比上年同期增长95%。存货占用巨额流动资金。2007年，万科的“经营活动产生的现金流量净额”为-107亿元，保利地产的“经营活动产生的现金流量净额”为-94亿元。

　　在存货结构中，除了深振业以外，其他四家样本公司的开发成本(包括在建开发产品和拟开发产品)均占存货总额90%以上。这些在建开发产品和拟开发产品将在1至4年内完工，这些开发产品上市后，商品房的定价和套型是否符合以城镇居民人均可支配收入为基准的市场需求，直接关系到房地产开发资金的回笼以及房地产开发商的生存。

　　2007年，万科在上海、深圳和广州等城市上市中小户型住宅商品房，新开工住房中装修房的比例达到53.4%，均取得良好的市场反应，净利润达到53亿元，比上年同期增长1倍多。2008年，万科预计装修房新开工比例将超过80%，在项目开发方面，万科提高了小户型产品项目开发的比例。

　　是否能够顺应以城镇居民人均可支配收入为基准，向商品房价格的供求均衡点发展趋势，将成为我们判断房地产业上市公司的竞争力和预测公司财务状况的重要依据。

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