“惜售”手法被称道 生猛和黄十年炼成超级房价

和黄的6年周期

在推盘节奏以及定价过程中，和黄精准把玩着买家心理。从这个意义上来说，和黄的推盘节奏最终演变成一种心理战。

“原本御翠豪庭准备在2007年3、4月份推向市场，最终却是到8月中旬才面世，这其中房价涨了一轮。但这样一来，和黄就有足够的时间将客户积累足够了再卖。楼盘会始终处在供不应求的状态，开发商可以轻松掌握主动权。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

和黄的“惜售”手法在整个古北板块项目越来越少的时候更被其他开发商所称道。“御翠豪庭最初是2001年9月被该公司以3.9亿元人民币的价格从古北集团手中购入，当时的楼板价约为2468元/平方米左右。去年该楼盘才开始内部认购，认购价格在3万元/平方米左右，当时就成为古北二期的领头项目。之后我们看到和黄所定出的销售价格出现成交，再跟随和黄调价。”御翠豪庭旁边一楼盘的销售总经理透露说。

“在古北，大多数项目都是几年前获取的土地，土地成本都不高，只要公司资金流畅通，就完全有等待好时机的资本。”该开发商还表示。他自己的楼盘就是1992年获取的土地，但是到现在不过才开出二期。

御翠园也是如此。和黄同样在2000年之前获取此块土地，但是可以从网上备案中所查到的最早销售记录是2004年底，而且仅有2套销售记录。之后，大批的销售集中在2005年底与2006年2年间，推出面积接近10万平方米，其中最快的销售记录往往都是当月售罄。

从拿地到开始集中推盘，大概为6年；这与御翠豪庭从拿地到推向市场的年限一致。之后，便是从预备推盘到真正开盘的半年等待期，以保证在开盘之后保证最为快速的销售速度。

“二手房市场中流动的御翠园项目不会超过20套。因为该楼盘的租约回报可以达到8%到10%，远远高出其他别墅盘的租约回报，所以投资客很多，而且很少倒卖。和黄就是充分把握了购房者的心理，往往可以摸索出购房者可以接受的最高心理价位。”上海臣信房地产经纪有限公司办公一科店长陈梦莎分析称。

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