跳出"房价"看调控误区 房价不正常缘于收入不正常

——房地产调控的101个误区（一）

误区二、大多数人买不起房，说明房地产市场不正常

从国外房产市场发展的经验来看，大部分人买不起房是必然的，尤其是在地少人多的亚洲国家，土地作为不可再生的稀缺产品，供需矛盾更加突出。即使在人均收入近3万美元的新加坡，也是80%以上居民购买或租赁组屋。其次在日本和香港保障性住房比例达到60%以上，再加上租赁房屋，真正在市场上购买商品房的比例都不会很高。

从国内几千年的历史发展来看，普通百姓购买房产和土地更是天方夜谭，＜红楼梦＞中的荣国府暂且不谈，即使在上世纪30年代的远东大都市上海，地产大王沙逊1人就拥有租界近三分之一的高档房屋。房子和土地市场自古就是有钱人的游戏．当然现阶段通过经济和房地产市场的发展，让一部分先富起来的人购买了房屋，应该说是一个了不起的成就．

现阶段中国住房自由率高，一是计划经济阶段存量房转化而来，二是配套拆迁等住房，三是由于巨大市场预期市民透支性购房，四是早期购房及置换购房，五是高收入阶层强大的市场购买力。而当市场经济发展到一定的阶段，随着收入差距的进一步拉大，中低收入阶层退出商品房市场，是市场调节的正常反映。仅以上海为例，随着城市化的快速发展，江浙沪及港台人士等大量的高收入新阶层具备足够强大市场购买力，其财富增长速度甚至远超房价增长。而工薪阶层进入同一级开放市场势必没有竞争力，无力承担高企的房价就再正常不过了。

观点1：从古今中外房地产市场的发展经验来看（同等资源地区），在成熟的房地产市场，中低收入阶层逐步退出商品房市场，是市场调节的正常反映。而中国城镇现阶段80%以上的购房需求完全通过市场配置反而是不正常的。

观点2：房地产市场不正常，不是因为商品房价格严重脱离百姓收入水平，而是因为现阶段社会财富有大量集中在“先富裕”起来的少数人手中，高收入阶层的购买力足够强大。因此建立一个多层次，能满足不同群体需求的住房保障体系就显得至关重要。

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