跳出"房价"看调控误区 房价不正常缘于收入不正常

——房地产调控的101个误区（一）

问题5、假如房价下跌，市场可能出现的情况是什么呢？

1）          房价小幅下跌

2007年上海户均可支配收入约为27000元，实际可能高于这个数字，不过高出的隐形收入大部分与工薪阶层无关。而上海市区的平均房价保守估计在15000元/平米以上，如果以开发主***品的万科产品来看，靠近外环区域已达18000元至20000万元。购买1套住房总价在150万以上。显然即使房价小幅下跌，房价收入比仍然高达30倍以上，中低收入即使购房，生活质量也将大幅下降，而购买郊区房产则带来的是大量的时间和精力浪费在交通上，同时在需求旺盛的条件下降价，也会加剧走后门等腐败现象的产生。

现阶段的小幅下跌也往往是高速增长以后的短期调整，比如万科在上海的楼盘，07年销售13000元/平米的靠近外环的新里程，08年初已经达到2万/平米，所谓的打折5%，解释为节日百货商店的促销可能更为合适。

2）          房价大幅下跌

有人说了，房价大幅下跌来百姓就能买得起房。比如回归5000元。但是不要忘了，5000元对于老百姓来说便宜了，但是对于财富暴涨的高收入阶层来说那简直就是白送，其必然结果就是“砸售楼处，走后门（王石语）”，而中低收入阶层将成为更大的受害者，因为有关系走后门的，往往就不是中低收入者，不公平因素将更进一步凸现。比如浦东的某位副区长康慧军就利用走后门低价购买房，抛售挣取差价有关。仅仅其中8套获利即高达1600万元。其实开发商开发的楼盘中低于市场价销售的不少（尤其是国营企业），但是受益人恐怕找不到普通老百姓。

当然更大的可能性，就和日本，香港的房地产泡沫破裂一样，房价大幅下跌，伴随而来的是金融危机，银根紧缩，失业加剧，普通百姓更加买不起房。

不管是深圳，还是广州，北京还是上海，当贫富差距较大，缺乏保障的时候，房价即使出现短期调整，把普通百姓推向购买力相差悬殊的同一市场，最终结果只能是“小康”变“房奴”。

问题6、既然房价由市场来调节，那房价还要不要控制呢？

答案是肯定的。总理在政府工作报告中明确提出，“控制房价过快上涨”，但是控制房价过快上涨主要还是从抑制经济过热，金融安全，产业发展等角度出发制定政策，而不是通过人为干预造成财税收入减少，购房者资产贬值也是在损害百姓利益。

报告中讲的控制房价过快上涨和市长全力以赴打压房价的目的是不一样的，其结果当然也是不一样了。总理在政府的工作报告还明确指出“坚持正确发挥政府和市场的作用”，而执行的结果往往是政府不是在保障中发挥作用，而是在市场中发挥作用，最后让市场不发挥作用。

问题7、房地产市场还要不要监管呢？

房地产市场的监管也是必须的，因为公平透明、诚信的、依法办事的健康市场，才是让百姓敢于消费的市场，一个可以进行改善居住环境又可以进行投资理财的市场。

可以说经过政府近几年的整治，房地产市场已经规范了很多，取得的成绩是应该被肯定的。住宅的技术和居住的舒适度都得到了提高，烂尾楼和劣质工程的现象大大减少，短期投机炒房，开发商哄抬房价的现象得到了遏制。

但是我们必须看到，现阶段各级政府仍然在监管中存在较多的问题，房地产开发中屯居土地，关系拿地，竞争不充分，销售信息不公开等现象仍然存在。

此外，房地产市场中还存在信息不透明等诸多现象，比如每年统计部门公布的房价信息，大玩数字游戏。根据2008年年初，上海统计局长在新闻发布会公布的数据，全市商品房价格涨幅基本平稳，同比上涨3.4%，商品住宅平均销售价格为8253元/平米。而实际情况是8253元在上海买不到房子，新天地附近的华府天地已从6万涨10万，内环的‘王子晶品’3万涨到6万，内环边的‘泰欣嘉苑’、‘仁恒河滨’等1.6万涨到3.2万。中环以外的新江湾城1.2万涨到2.5万。外环的‘万科新里程’1.2万涨到2万，.外环以外的七宝逼近1.5万，没有办法再环的九亭也超过1万。不管从那个区域来看，上海涨幅最低的区域恐怕也不低于34%。8253元价格到底是怎么来的呢，主要原因是由于配套商品房的拉低，但配套商品房供应的却是动迁居民，他们是原来的房子置换而来的，这样的数据有什么意义呢？不外乎是回避问题，粉饰太平，对于普通市民丝毫没有参考意义。而大家想知道市场的真实信息，住房保障计划只能是一片茫然。

在一片茫然之中，‘房价拐了还是跌了’也就粉墨登场了，今天郊区的楼盘开了，配套商品房上市了，就开始惊呼‘房价拐了’，‘上海的房价跌破1万了’。明天市区的楼盘开了，又开始惊呼，＇楼市回暖了,开发商造假了＇．＂长宁区某楼盘雇人排队了＂　

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