跳出"房价"看调控误区 房价不正常缘于收入不正常

——房地产调控的101个误区（一）

误区一 宏观调控目的是‘打压房价’，房价下跌老百姓就能买房

要看清误区，首先要探寻以下问题

问题1、在房价日益高涨的今天，那些人购买了房产？

1）高收入阶层

此处不讨论，因为在国内现有信用体系下，无法解释他们的真实收入。套用港台媒体的话来说，他们的购买力“深不可测”，甚至足以影响到北美和澳洲房价。

2）中低收入阶层：购房商品房主要情形有

一是动迁居民或郊区农民：这一群体是房地产发展最直接的受益者。

二是改善性住房：换房子的，这部分人的购买力一方面依靠收入的增长，另一方面主要来源于原有房产的增值．

三是早期购房者：在3年前购房的．房价相对较低，贫富差距虽然正在拉开，但还处在一个不高的水平，相对购买力低还没有完全体现．

四是市场预期导致透支性购房：包括工薪阶层购房，父母出首付为子女购房，但是购买房产后，由于首付及还贷等压力，生活质量下降。现阶段的“夹心层”如果购房也将面临同样的问题。

问题2、在房地产发展的早期，工薪阶层可以购买房产。而随着经济的快速发展，收入的增加反而越来越多的人反而没有能力购买房子了呢？是市场不正常吗？

其实这个现象也是经济发展初期阶段的正常体现，很多行业业都存在这个问题，1988年中国的脑力工作者的平均月工资为127元，而当时只要你下海，随便摆个地滩也能成万元户。当时港台人士带个几十万投资就是大老板，受领导接见，而现在带个几百万在上海只能摆地摊。做生意的难度越来越大，竞争门槛越来越高。随着经济的发展，资金和机会越来越向领先者汇聚，‘大鱼吃小鱼’是市场经济发展的内在规律。

买不起房也不是房产市场的不正常，除市场竞争因素外，还是中国现有经济发展结构及财税分配体制的不正常。与九十年代末相比，上海人均收入增长不超过2倍，大学生的毕业起薪从1300元增至约2500元每月，而企业高管的年薪从九十年代末的10万高薪和50万天价，到现在动辄数百万，多则上千万，在浦东金桥某日资企业，9个高管的收入超过千余名员工的收入。上市公司平安老总的年薪高达6600万，打工皇帝唐俊转会费高达10亿。

福布斯排行榜6年间，首富资产从80亿到1300亿。而在浙江的宁波、温州、义乌、绍兴，江苏的苏锡常地区民营经济的发展产生的千万亿万富翁更是数不胜数。而城市化的发展，财富的聚居，在现有投资渠道较少的环境下，必然会有大量资金进入房地产。

根据相关报道，上海高档楼盘购房中外来人口超过50%，而在豪宅市场则超过80%（不包括与外来人口如港台江浙人士组成家庭的上海人）。北京来说外地人来京购房的数量占总量的35%，考虑经济适用房、配套房等因素，这一比例还将更高，在北京三元桥等地区，外籍人士购房超过60%。也就是说在北京上海等高档住房市场是以外来或本地高收入人群为主的。而这些人的收入不管从购买力来说，还是增长速度来说都足以支撑现有的市场。而这些人的进入必然导致市场竞争的加剧，中低收入阶层退出商品房市场。

观点1：房产的购买力是真实存在且逐步增长的，但由于国家产业结构的不健全，分配体制的不健全。随着市场经济的发展，贫富差距进一步增大，购买力也进一步从中低收入阶层向高收入阶层转移。此外，由于强大的经济发展预期，通货膨胀，人民币升值等多方面的原因，进入楼市的还有各种投资资金，国际热钱，制造业的转移，股市资金等。这样一个无法再生的同一个稀缺市场竞争，虽然中低收入者的收入增加了，但是相对购买力反而是不断减小的，贫富差距的拉大与供应结构的不完善是中产阶级难以购房的主要原因。

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