跳出"房价"看调控误区 房价不正常缘于收入不正常

——房地产调控的101个误区（一）

误区五、住房保障体系靠国家财政投入。

你可能会说，住房保障有中央财政，但是中央财政每年3.4万亿要投入农业、教育、社保、医疗卫生、环境保护、基础设施、国防外交、等等庞大开销，能够投入住房保障的资金极其有限，难道还要老百姓多上缴个调税？

2007年国家投入住房保障的费用为154亿元，值得我们反省的是上海仅仅花木和江湾城两个地块的低价出让，造成的损失就近200亿元。而我们可以肯定的是这两个地块即使白送，开发出来的房产也不是普通工薪阶层能承受的。即使房价下来，也是统筹给了高收入者，打着平抑房价的口号出让土地，结果肯定是“赔了夫人又折兵”。

2007年全年土地出让金约为9000亿元，根据土地出让经验，有竞争的土地市场土地出让金往往是无竞争市场的1-3倍，由于目前我国土地招挂牌除了少量地王外普遍缺乏竞争，前几年更是以协议出让和底价出让为主，不考虑开放之初的招商引资，从2001年房产市场全面回暖，而国家土地市场仍然缺乏竞争，造成的财政流失预计超过数万亿。如果按市场规律发展土地市场及商品方市场预计每年可以增加土地收益近6000至1万亿。以上海为例07年土地出让金为400亿元，大部分在银根紧缩的年底推出，部分大地块设定条件定向出让，由于缺乏资金和无序出让缺乏竞争，至少少收入资金超过400亿元。

而这些资金是可以用来投入住房保障的，以仅有的几个有竞争的项目为例。在中外环间出让的新江湾城仁恒地块，成交价折合楼板价2万元，预计该项目售价达4万元，预计税收成本保守估计每平米约5000元，国家可获得财政收入每平米约为2.5万，扣除约5000元土地拆迁整理，每销售1平米该项目，既可以造5平米的经济适用房（以4000元每平米计算），可以说一个有竞争的健康的商品房市场能够对住房保障提供的资金支持是相当可观的。

而在发达地区，商品房市场的财政收益一直是提供住房保障资金的重要来源之一，而我们的扼杀正常商品房市场的做法是很可怕的。

观点：必须进一步发展面向高收入人群的商品房市场，通过市场获得保障的资金是一个重要的渠道，防止打着打压房价的口号转移公共资源，防止土地收益和税收收入的流失，使之真正成为一只可以下蛋的母鸡，为公共住房提供强有力的资金支持。让通过合法经营获得高收入的阶层能够放心消费商品房，提高居住条件，同时通过土地及税收实现向低收入阶层的转移支付。

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