黄瑜：2008年房地产市场应该关注的四个问题

我们再来说一下2008年这个市场里面应该要关注的几个问题。首先在这个市场里面，我们要关注哪几个方面。首先是保障性住房的逐步落实对房地产市场的影响。2008年各个城市都相继公布了住房保障计划。我们做了一个统计，把2008年各个城市住房的建设计划做了一个统计，可以看到这里面有商品房的计划，有保障性住房的计划，这个里面全部做了一个统计，可以看到，应该说2008年北京这个城市，公布的住房建设计划是2750万平方米，但是保障性住房的面积大概是1150万平方米，商品房大概1600万平方米。

后面这三组数字可以看到，是2007年一个竣工面积销售面积和2008年的预计销售面积。可以看到，保障性住房面积的比例应该还是比较大的，对市场的影响比较大。天津也是会影响比较大，为什么最近天津的市场也开始比较紧张，我觉得从这些数字的情况可以看到。重庆可能会比较小一点，所以保障性住房的落实，对2008年的市场都会影响比较大。但是，每个城市的影响也是不一样的。我们要理性分析的话，参考这些数字可以看到，像北京、天津就会影响比较大，像上海，包括重庆相对来说影响比较小。

第二个方面，我们需要关注的是目前实行的稳健的财政政策和从紧的货币政策，这对房地产市场的影响也比较大。目前要准备上市的企业，特别是在资本市场目前股市也不太好，上市的十几家企业都会比较延缓的情况下。从上市的角度来说，企业的上市计划都会延迟。但是从银行贷款的角度来说，现在各个银行都是从紧的货币政策。所以，资金对整个市场的影响会比较大。

最近到我们这儿来的是国外的私募基金，这两周以来来访问我们的非常多，还是看好中国的房地产市场，希望跟中国房地产开发商合作，就想趁火打劫，看看谁目前的状况不好，我们来分一杯羹。所以，我觉得外资也看好中国目前房地产市场可能会面临资金比较紧缺的情况，所以希望分一杯羹。从各界的反应来看，以及实行的政策来看，今年对房地产影响比较大就是资金的情况，所以这也是大家需要重点关注的。

另外一个方面，从2007年的这一轮发展来看，房地产行业市场集中度进一步提高，开发实力逐步增强，少数开发商的举动将影响2008年的房地产市场变化。像万科这样的企业。市场集中度的提高之后，开发商实力的增强之后，应该说多数大开发商的行为对市场影响比较大。少数有实力的开发商在2007年的举动对我们的影响会非常大。主要的原因也是因为它们有实力，有资金的实力，因为在资本市场上获得了资金支持。另外一个方面，它们能够获得更多的土地资源，特别是在市场不好的时候优先获得资源优势。这个是我们把去年一年里面，IPO通过上市所获得的资金，这些开发商的实力确实增大。而且2007年，这些开发商的收入，我们统计了五家企业，收入都有很大的增长。

第四个方面需要关注的就是消费者对房地产市场的影响。每个季度我们都会各个层次的房地产市场的消费者进行一个调查，主要是通过房展会进行调查。可以看到，我们把去年的上半年和下半年做了一个对比分析，可以看到，到下半年北京、上海、深圳三个城市，认为房地产价格偏高或者过高的居民超过了70%，其中上海和深圳达到80%。二线城市这个比例也有所提高，所以消费者绝大部分都认为房价过高和偏高。因为2007年的房价涨了之后，消费者的心理承受价位也上了一个台阶。上半年北京的心理承受价位比较大的比重是4000—6000元/平方米，下半年就升到了6000—8000元/平方米，确实都已经上升了一个台阶。

还有一点就是他们现在的购房计划有所推迟。但是，有一点我们可以看到，就是刚性的需求仍然存在，而且这种刚性的需求还在呈上涨的趋势。但是，投资性需求，就是第二套住房贷款的影响，确实受到了一些限制，有所下降。还有一点，包括今年北京一季度成交的套数也可以看到，因为价位比较高，由于承受总价的限制，还是比较愿意接受90平方米以下的比例。这是我今天利用这个机会跟大家沟通的情况。我们定期会组织这样的交流会，希望我们做的工作对大家有所帮助。

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