楼市"盛宴"终结 惨淡地价预示房价的下跌趋势

城市房地产土地流拍事件大规模发生，例如深圳在近日的地块拍卖中，大部分地块都流拍了，成交的少量地块的地价已经回落到2005年的水平。同样的事情也在上海、北京等超级城市发生。一直以来，地价的坚挺表现被虚构为“房地产不败神话”的标识。现在，地价的惨淡表现强烈预示着超级城市房地产价格崩溃已经为时不远。

在去年下半年、土地拍卖价格达到峰值的时候，“地价催生房价虚高”的肤浅言论大多是房地产商所传播，这里面的逻辑是，价格是由成本决定的。例如著名的房地产“大话王”任志强就这样认为。毫无疑问，在楼价继续飙升的当时，地产开发商的确非常希望政府的行为模式一直纳入在“地价——房价”模式上，他们极力鼓吹高地价产生了房价泡沫，但政府真的调低地价，他们就成为最大的受益者，他们就能获得更多的“倒手土地”的收益以及降低其囤积的成本。而现在，任志强们迅速更改他们的腔调，他们竟然开始非常担忧地价的流拍以及地价的走低，甚至发出“要死也是银行先死”(因为房地产商把竞拍来的土地给银行做抵押，获得开发贷款，而地价走低则意味着这一抵押行为会产生“价值缩水”)的挟持性言论。这一令人瞠目的更改显然有着它的利益发生学机制：房地产商现在正在竭力制造房价稳定的态势，尽管这一举动面对着资金流断裂的危险，更关键的是，他们非常害怕银行因为地价走低对其还款能力表示怀疑，进而迫使银行采取行动催促地产商大规模降价销售。

对于房地产商来说，他们发出“要死也是银行先死”的挟持性话语的初衷是希望银行放松信贷。他们希望将自己的利益同银行的利益捆绑起来，试图让外部的购买者来承担所有的“成本”。但这一想法是幼稚的。一般来说，支持超级城市房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们的投机需求。但如果房价在低迷时期，支持其“抗跌”力量只有一个，就是自住性需求(因为投机性需求的增量消失了)，这反映在工薪阶层的可支配收入变化。也就是说，如果“自住型购买者”的未来实际收入流发生下降趋势，那么，房价不可避免地要向下塌陷。因为实际收入流是生产率水平决定的。过去5年来中国的城镇收入增长水平达到13%，这一数值有点夸张，因为实际生产率水平并没有保证这一实际收入流的可持续性(例如中国的TFP增长率是相当低的)，它的趋势是下降的(人们的收入增长“盛宴”已经结束)。

必须承认，在面对房地产泡沫破灭，出现一些银行坏账也是没有办法的事情。经济周期永远都不存在“无痛”规律。“要死也是银行先死”这话似乎也不符合各国历史事实，因为即使发生惨痛的局面，很多国家援救银行系统的举动屡见不鲜，但援救地产商则闻所未闻。重要的是，中国的房地产风险没有证券化(泛社会化)，它没有想象的那么严重。

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