深圳楼市回暖只是假象 房价探底行动仍要继续

楼市正在回暖？当然不，这只是一种非专业的臆断，或者是少数开发商一厢情愿的期盼和说辞。为什么有这样的判断？原因如下：

首先，现有的价格不具有指标性。据有关监测机构透露，3月深圳房屋均价为12463元/平方米，比2月份下降2000多元/平方米。如果你就此认定深圳房价整体下跌的话，那就大错特错了。因为，在目前的市场条件下，成交的多数都是价格下调幅度较大的楼盘，和“特价房”。从判断一个城市房价应具有的市场基数来看，现在的测算样本并不具备全面代表性。事实上，大多数新房仍在按兵不动(不包括一些促销的优惠方式)。1-3月所形成的51.94万平方米的住宅总销量，与500万平方米的市场存量相比，能够很明确地看出，现在的价格下降只是一个并不稳定的假象。

其次，市场上存在的一种诡秘的现象有待厘清。4月8日，深圳4块地流拍的事实表明开发商正面临资金之困，当然也反映了部分开发商对后市的不确定态度，甚至消极的看法。与此同时，坊间不断传出开发商拆借小额资金的故事。显然，融资的目的并不是着眼于项目开发，而是用于企业短期营运。这些事实在一定程度上能够说明，现在相当多的开发商仍在追求项目利润，资金链的保护和资金周转效率并没有被足够重视。这也说明，一些开发商仍在坚守一个量价重升的市场回暖时机，并且有相当多的开发商相信市场短期内有回暖的可能。这也正好佐证了前面所述的整体“按兵不动”的事实和动机。

显然，这些开发商正在打的“小算盘”是：先抛鱼饵，以小利诱之。如果置业者按捺不住而规模化积极入市的话，开发商手中的大批正价房正好守株待兔。深圳房价自然便会开始重蹈覆辙，再次进入一个涨价的怪圈。

笔者认为，就目前的市场情况看，出现开发商所期待效果的可能性极小。累计加息形成的利率水平已经让很多普通置业者不堪重负。未来，加息还将继续，对投资者而言，中期投资性价比不高，短期投机没有机会。建设部主要负责官员近期的几次立场并不坚定的表态也说明，国家宏观调控部门对中国未来的房价走势并不乐观，继续调控的动机依然存在。

今年深圳的供应量将创历史新高，置业者将面对更多的选择机会。因此，在目前的市场条件下，开发商要想获得市场回暖，降价还是第一位的营销策略。万科第五园、深业·新岸线、桑泰华府等项目的降价以及其产生的市场效果，应该引起开发商们的重视。有项目降、有项目愿意降更多，这本身就表现出了市场的一种可能性，置业者对降价趋势的共识性判断已经形成，这是今天的市场必须面对的一个事实。

就降价本身而言，降价的一次到位，对形成一个符合开发商和置业者的共同利益市场至关重要。最近，福田景田片区的华盛领寓以同行意想不到13000-16000元/平方米的价格入市，并实现90%的销售率再次表明降价是硬道理，也说明降价一次到位的重要性。如果降价行为出现周期跨度长、降价幅度此起彼伏，市场就很容易陷入一种长期的降价、再降价、观望、再观望的恶性循环之中。

即将到来的“五一”是深圳楼市整体降价的时机，开发商应该充分利用“春交会”这个“事件性”因素，真诚降价，来一次集体探底，这样后市才有复苏的可能。

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