开发商承诺补偿差价 会不会“绑架”了房价？

深圳一家楼盘新近推出特惠单元，均价1.6万元/平方米，比3个多月前开盘时2万元/平方米的均价相去甚远。为了安抚老业主，开发商承诺以装修款的形式补偿差价，从而成为“深圳乃至全国首个全额补偿前期业主差额的开发商”。

由于房价出现下跌，前期置业的“高价业主”要求补偿差价的现象在深圳等地并非个案，其中不乏万科、中海等知名地产商开发的楼盘。一家名为泰华阳光海的楼盘甚至为联想集团的团购开出了6.5折的销售价格，引起200多名老业主强烈不满，纷纷要求开发商以赠送管理费、精装修、家用电器等方式给予经济补偿。

在前后价格相差高达5000至6000元/平方米的巨大落差面前，开发商居然全额“补偿”，很有些以消费者利益为重的意思，与此前的种种囤房抬价行为相比，可谓“义举”了。

应该说，这种退房和补差价的要求与市场经济买卖公平的原则并不相符。房屋交易是市场行为，除非合同约定，任何一方都不可以将交易风险转嫁给另一方，签订合同就意味着自愿承担交易带来的一切收益和风险，是谓“契约精神”。就像股市遵行“买者自负”原则，股民不能因为股价下跌就要求上市公司赔钱(商业欺诈等除外)。因此，“降价补偿”的要求于法律上来说是没有依据的。

但为什么这种明显有违市场交易原则的“房价补偿”要求得到如此广泛的民意支持，甚至有业主扬言要采取“断供”等过激行为？撇开对高房价的反感情绪不谈，只能说，这暴露出我国房地产市场定价机制的混乱。

短短数年，我国多少大中城市的房价暴涨数倍，几乎清一色呈现出一骑绝尘的单边快速上涨态势。其间，开发商凭借资本、信息等各种优势，通过囤地囤房掌控供应节奏，牢牢掌握定价权，房价收入比、租售比等在成熟市场衡量房地产市场健康与否的有效指标，几乎统统“失效”。加上地方政府受财税利益驱动，乐见地价、房价“双高”，大量有自住需求的购房者在长期观望苦等之后，无奈被裹挟进追涨行列，成为高房价的被动接盘者。

在买卖双方力量悬殊的状态下，买房人根本没有议价能力，而作为生活必需品(投资品除外)的住房是具有不可替代性的，刚性自住需求者不可能不住房，于是只有一个字：“买”。人同此心，当他们举全家之力倾囊购买之后，不久房价即出现幅度不小的下跌，甚至还未入住资产就缩水几十万元，其心理落差可想而知。

无论如何，人们都难以将“差价补偿”视为开发商保障业主利益的良心发现。相反，“差价补偿”为市场博弈又加了一把推手。细察之下，“补差”楼盘大多存在这样的“隐情”：尚有大量后续新房待出手，“补偿差价”更多的是一种促销行为，它向市场传递的信息是：“可以放心大胆地买，即使未来房价下跌，也会得到全额补偿。”

如此一来，会产生两方面反应：其一是自住者在开发商“托底”补偿的承诺下，会改变预期，加速入市；其二，炒房者的风险也将大大降低，投机行为很难退出市场。

而投资、投机性购房比例偏高也是我国房价持续攀升的一个重要原因，在一些大城市的部分楼盘中，投资比例甚至超过50%。无论是哪一种反应，最终导向统一的结局：加剧供求矛盾，形成房价只涨不跌的预期，从而继续维持房价在高位运行，甚至伺机继续推高房价。如此，房价很难回到由真实需求决定涨跌的正轨上。

由是观之，“差价补偿”表面上是开发商出让利益、维护购房人的利益之举，实质上是“绑架”高房价的托手。

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