楼市进入双核时代　政策性住房商品房各司其职

最近，从业界的角度看，楼市“利空”连连——中央确立“从紧的货币政策”；央行明确第二套房以家庭为单位；广州房管局称11月房价猛跌千元降幅达一成；深圳二手房中介退市态势蔓延……于是乎，地产股5天蒸发市值1500亿元，形成“哀鸿遍野”之势。股市乃实体经济的“晴雨表”，地产股大跳水，让“楼市拐点”论更占上风。

不过，如果换个视角，在无房的“寒士”看来，以上一切无疑就是大大的“利好”——曾经望楼兴叹，如今房价终于刹车并小幅回落，买房的梦想似乎也变得不那么遥远了。利好还远不止这些。远的不说，在广州，这几天关于“限价房”的新闻在全城激起巨大波澜，市民中应者云集。可以预计，经过四个申购条件的过滤，基本上可以将限价房的供应对象——“夹心层”（买不起商品房、收入却又高于经济适用房申购条件的中等收入群体）“一网打尽”、尽纳其中。

楼市“利空”与“利好”辩证关系，充分体现了不同利益群体对同一事件的不同立场。政府此番在楼市调控上的作为，实在可以用“卓有成效”来形容。而就在几年前，“经营城市”的理念在全国各大中小城市风行一时。“经营”的目的，站在地方政府的角度，莫过于拉高地价房价。以至于不少城市管理者为了将房价拉到“与本市地位相符的水准”而不顾经济规律、粗暴介入市场。及至房价飞涨、公众怨气冲天，中央调控房价的组合拳频频出击，一些地方政府在片面“经营城市”的轨道上依然尾大不掉，凭惯性继续滑行。

所幸，中央在整治房价这座“大山”上决心已定。与早期“组合拳”多着眼于“抑制需求”、疼在买房者身上不同，近期楼市调控的重心已转移到“加大供应”上——从经济适用房在广州等城市的“重出江湖”，到中央对廉租房的空前重视，到温总理关于“经济适用房大多数面向中产阶层”的表态，再到广州“限价房”的探索……

由此，中国楼市进入“双核时代”——一边用政策性住房满足困难和“准困难”群体，一边继续鼓励商品房市场健康发育，两条轨道平行发展。

“双核”好处何在？让我们回到房价的本源——作为一种商品，供求关系往往是决定其价格的关键因素；但作为一种涉及基本人权、事关社会和谐的特殊商品，其“价格”显然又不宜过多地偏离“价值”，因为住房不仅仅是一个经济命题，也是一个政治命题。然而遗憾的是，自从我国住房制度改革、商品房诞生以来，一方面住房更多被视为一种纯粹的“商品”，另一方面保障性住房又杯水车薪。从而导致中国房地产业持续六年的大牛市——这不仅在中国可谓空前，在世界上也算罕见。其恶果是，其一，形成全社会的追涨预期，造成房价的极度不理性，正如股市大牛市中散户对高达四位数的市盈率置若罔闻一样，楼市大牛市中的买房人也已不考虑“值不值”，而只考虑“还会涨多少”了；其二，在看涨的预期下，很多暂无消费能力的人被迫提前消费，从而挤占了他们在“再生产”等其他方面的预算，等等。

从某种意义上说，经适房“扩容”、廉租房增量、限价房“高调出山”，一方面起到增大供应的效果；另一方面，更大的威力则是，降低了持币待购者对楼市的上述预期，从而挤出泡沫，将飘高的楼市大盘拉回到“价值”这条中准线、健康线。

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