巨量需求必将“谋杀观望”！

杨红旭的博客

很多人都在抱怨房价高，同时很多人依然在买房；最近上海新开楼盘卖得火的不乏个案，如三林板块的万科金色雅筑并未降价，却依旧顾客盈门。当然，3月份上海一手住宅成交量虽然环比2月大增，仍较去年3月有所下跌。总体而言，上海市场尚未完全走出观望。至于全国，部分城市如深圳、广州、重庆等打折正酣，观望气氛甚浓。

而“潘秀才”（潘石屹在作秀方面甚有才）高呼“百日剧变”，看空房企，从另外一侧面反映出部分开发商亦对短期市场不乐观。那么，买家们的观望之后，到底迎来的是房价全面大跌之“拐点”，还是新一轮的恢复性增长？对此，仁者见仁，智者见智，我一直从需求分析研究，认为中短期之内很多城市走出观望、迎来恢复性增长的可能性更大。

从很大程度上讲，正是由于需求旺盛，导致近几年全国、包括上海楼市保持整体供不应求的态势，这让一直以来期望房价下跌的人们和“看空派”们简直望穿秋水。问题的关键在于，哪来这么多人毫无惧色地迎着高房价入市？下面以上海为例，分析一下到底是什么样的需求在支撑着我国价格已经偏高的住宅市场。

首先，改善性需求已成为主导。按理说，我国住宅私有率已高达83%，这在全世界都能排在前列，目前美国不足70%，欧洲平均只有50%左右，为何中国人还在踊跃购房？除了喜欢置业的社会传统外，很重要的一点是，目前国人的居住水平较低，统计数据表明，上海6亿多平米的住宅总量中，面积小、质量差的房改房所占比重大于新建商品住宅。因此，旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求源源不断，而且，持续快速增长的居民收入为之创造了条件。“十五”期间，上海城市居民家庭人均可支配收入年均增幅逾11%，2007年更高达14.3%,超过全国平均水平。

收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来上海城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高，2007年末，全市城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米，高于全国水平。从国际经验看，人均GDP超过3000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而上海2007年人均GDP已超过8500美元，早已达到中等收入国家水平。而且，伴随着家庭小型化的趋势越来越明显，部分婚房需求在一定程度上也属于改善性需求，这里特指父母在上海的新婚族。

其次，刚性需求持续旺盛。主要分为两类：一类是外来在沪工作人员的首次置业，上海作为日趋国际化的大都市，吸引了大量“两外”（外省与境外）人士在沪定居，上海近五年常住人口增长了233万，年均增长46.6万人，多属外地人；一般而言，两个外地白领在上海工作五年左右就有能力购房（在两方父母支持下），这类购房中的部分需求也可划为婚房。另一类是动拆迁创造的需求，目前上海已过了拆迁高峰期，去年《物权法》的出台更使动拆迁难度加大，但每年仍有300-400万平米的拆迁量，按“拆一补二”的标准大概估算，每年仍有700万平米左右的住宅需求量。

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