揭秘“四大铁律” 让你远离“购房失败综合症”

明了国家出台的房产相关政策

2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续六次加息、十次提高准备金利率等一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

2007年12月12日，人民银行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。文件对“第二套住房”做了明确的定义，提高“非自住性需求”的信贷条件和成本的意图非常明显。不仅强调了“家庭”概念，而且还进行了说明；以“第二次贷款”替代了原先的“第二套住房”，显示了政策从紧的导向；

2007年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品住房的。包括《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。其中，土地政策的调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响；货币政策主要通过利率变化，对投资性和消费性需求将产生相应影响；财政政策则主要通过对房产税收上的调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响，此外，还可以通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。

对房地产市场的价格走势要做到心中有数

房地产市场的土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房价呈上涨的态势，上涨的幅度在某些区域也较大。但与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房、两限房、廉租房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。

2008年的政策的主要方向将在土地、税收、金融等方面进一步深化，打击投机、抑制投资需求，增加有效供应量，改善住房供应结构，完善住房保障政策将是持续的调控主题。可能出台的调控政策主要以实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏；在CPI高企的情况下，央行可能会持续上调商业银行的存款准备金率及加息等进一步紧缩信贷的可能性；信贷政策将继续控制信贷规模、抑制投机、控制投机需求的目的。

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