土地拍卖演绎冰火两重天 地价下跌土地频频流拍

面粉贵过面包难以持久

自去年底楼市进入“拐点”以来，土地流拍现象在全国各地屡屡上演。去年12月21日，厦门市年度最后一场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，出让的六宗地有四宗“流拍”，被当地媒体称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速、最为冷清的一次”。仅仅相隔几天，福州市2007年最后一次土地拍卖会上，包括福州市区及周边的10块地块，仅成交两块，剩下八块地块因竞买人不足而被迫“流拍”。

土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。今年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内广渠路15号地和“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

新年伊始，上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅7502元/平方米成交，大大低于人们的预期。而仅仅两个月前，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产获得时出让总价为13.01亿元，相当于楼面价2万元/平方米。

同样的情形在广州、南京、天津也多次出现。南京市江宁区某地块去年底时拍卖价3.86亿元，楼面地价2618元/平方米，比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价下跌近四成。与之形成鲜明对比的是，去年南京全市11个区共拍出113幅地块，总金额达到近350亿元，相当于往年的3倍，每月至少有一个“地王”诞生，最高地块成交价达25.95亿元。从“地王”频出到流拍，地价的持续下跌蔓延全国，这不禁让人想起一位地产界名人说过的话:“面粉贵过面包的现象不可能持久。”

如此冰火两重天的情景暴露出土地拍卖过程中的非理性因素，在采用挂牌拍卖方式出让土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市场价值的最大化，加之开发商助推，导致地价飙升，房价上涨。这种非理性表现在楼市火热时，不断催生“地王”，楼市遇冷时又马上无人问津，土地的真实价值被严重忽略。

深圳大学金融学教授国世平认为，这次深振业A拍得的土地价格比较便宜，地价的下跌是个回归理性的过程，土地调控力度的加大，银行信贷的紧缩，楼市的持续冷清，导致开发商资金链出现问题，减少了囤积土地的冲动。另有专家从政策面解读，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都给开发商释放出一个明确的信号，盲目炒地将面临极大风险。