2008年房价或将在高位徘徊 成交量将逐步放大

谨慎推荐地产股

从今年一季度房地产行业相关调控政策和官方言论来看，政府对于房地产市场的调控目标已经越来越清晰。即：一是重点解决低收入家庭的住房保障问题；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求，防止房价大起大落。

从去年11月开始，房地产板块已经连续调整了近5个月，申万地产股指数从11月初的5850点下跌到近期的3500点，跌幅达40%，我们关注的一线地产股万科和保利地产最大跌幅达50%，金地和招商地产最大跌幅达60%。同期上证指数最大跌幅也接近40%。从两者走势对比来看，从07年11月到08年1月，房地产板块走势落后于大盘；而最近一段时期，房地产板块走势开始强于大盘。

回顾08年一季度，我们发现行业基本面已经逐步明朗。行业调控政策已经非常明确，07年业绩高成长已成事实。07年的高额预收账款可以给行业08年贡献40%-50%的利润，在房地产市场比较悲观的情况下，08年行业的整体业绩增长可能下降到15%左右。唯一不确定的是房地产市场成交量和房价的发展趋势，对此我们的判断是：08年房价在高位徘徊，成交量下一阶段环比上升、同比下降的概率较大，因此上市公司09年的业绩不确定性较大。

在沪深300成分股08年平均PE仅为20倍的今天，我们认为龙头地产股的估值水平也应下调到25倍，对于业绩成长存在不确定性的二线地产股只能给20倍的估值水平。

我们认为，如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市全面回暖，将给地产板块带来阶段性的反弹行情。对于个股投资方面，我们仍然更加看好布局全国、经营管理水平较高、周转速度较快的一线地产公司，如万科、保利地产。二线区域龙头中，建议关注07年预收账款较多、现金充沛的华发股份，项目位置具有明显稀缺性的冠城大通。

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