房屋买卖纠纷逐年递增 怎样认定买卖合同有效？

[提要]在城市房地产需求增加的同时，房屋买卖纠纷也逐年递增。在崇文区法院近期审理的房屋买卖纠纷案件中，要求认定房屋买卖合同效力的案件，占了很大部分。

房子卖贱了称无权处分理由不足法院不予支持案例：包某居住的房屋被拆迁后，他同某房地产开发商签订了《危旧房改造回迁购房协议书》，约定：包某购买一套一居室回迁房。包某委托某房屋中介机构，与钱某签订房屋买卖合同。此时，该回迁房仍处于建设施工阶段，包某尚未取得该房的所有权。

后来，在钱某办理完房屋过户登记手续后，包某以自己卖房当时并未取得房屋所有权，属无权处分行为为由，要求法院认定该房屋买卖合同无效。此时，房价已上涨了不少。

分析：“无权处分行为”是指无权处分人以自己名义，对他人的权利标的（如房屋）进行处分的行为，如果事后经权利人追认，则该处分行为有效；如果事后权利人拒绝追认，则该处分行为自始无效。

就本案而言，包某虽然当时还未取得该回迁房屋的所有权，但由于有《危旧房改造回迁购房协议书》，并且双方在合同中约定包某在取得产权后，协助钱某办理房屋过户登记，因此这个房屋买卖合同实际是附生效条件的合同（条件就是包某取得房屋产权），当条件成立时，该合同就应当生效。现在此条件已经成立，钱某也已办理了房屋过户登记手续，包某再以自己当时未取得房屋所有权、无权处分为由，要求认定所签合同无效，理由不足。因此，法院对包某的要求不予支持。

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