北京房贷政策未现松动 投机型购房将受遏制

最近一段时间，市场上有关第二套房贷政策出现松动的消息不断传出。就在这一话题引发业内外人士广泛讨论之时，建行、招行等银行纷纷出面表态予以明确否认。一时间第二套房贷政策的执行成了“谜”。为了深入了解目前北京市场情况，记者深入采访了多家相关机构，这些机构对于第二套房贷政策出现松动的说法进行了否认，他们同时表示，由于银行个人房贷全面收紧，一些投资、投机型购房者已经受到明显影响，购房比例有所下降，但对于自住型购房者影响不大。

这一消息之所以引发如此大的关注绝非偶然，因为信贷政策的紧缩原本是确定无疑的方向。早在去年年底，央行与银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确要求各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。

那么这一政策目前在北京市场上的实际执行情况如何呢？21世纪不动产北京区域分部金融机构有关人士明确表示，目前北京各家银行还是实行从紧的货币政策，严格执行第二套贷款条件。

这位人士告诉记者，目前合作的银行当中除浦发银行对于贷款房屋交易后不算贷款，可以采用第一套贷款外(需要提供过户契税票及原借款合同)，其它银行只要家庭成员中以前贷过款，不管是否还清，房子卖了与否，只要贷款买房都属于第二套房贷，这其中公积金及组合贷款也视作贷款。

对于房贷政策未出现松动的说法记者从银行和北京开太物业交易保证有限公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司等处得到了证实。北京某商业银行人士明确表示，目前银行仍按照有关规定严格执行房贷政策，未出现任何松动。

北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧说，从目前北京各银行的执行情况来看，申请第二套住房贷款的绝大部分借款者都是严格按照房贷新政来执行的，无论第一套住房贷款是否还清，第二套住房贷款都是按照首付最低四成，利率按基准利率的1.1倍执行(即8.613%)。而极个别的第二套借款者若满足452号补充通知的相关规定，则可以按照第一套住房贷款要求来执行。

“具体而言就是452号补充通知中明确规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。”白钧补充说。

尽管低于当地人均住房平均水平可以享受第二套房贷优惠政策，但相关机构人士告诉记者在实际执行流程中要求非常严格，享受优惠并不容易。白钧说，虽然有个别银行表示可以参考当地人均住房标准，但是，真正可以享受优惠利率还是要满足几个条件：一是首套住房贷款已经结清；二是首套贷款住房(而且是家庭惟一住房)已经出售；三是房地局出具人均住房面积低于当地人均住房面积的证明(家庭人口数以户口本上为准)；四是借款人要具有良好的贷款资质。因此，要同时满足以上几个条件享受优惠政策着实不太容易。

记者了解到，由于银行全面收紧个人房贷业务，投机和投资购房行为得到了一定的抑制。21世纪不动产北京区域分部市场部经理齐凡说，第二套房贷政策门槛统一收紧对整个楼市的影响显而易见，购房者纷纷持币观望，部分购房需求得到进一步抑制。从市场反映来看，今年1至2月份，北京二手房交易量出现了明显萎缩，尤其中高档楼盘下降明显，同比2007年下降幅度达28.6%。在交易量下降的同时，第二套房贷政策对投资特别是炒楼行为起到了明显抑制作用。据统计，从目前购房类型来看，自住购房的比例达到了88%，这也是近两年当中北京自住用房购买比例最高阶段。另一个较为明显的变化就是投资比例有所下降，从占总购房比例20%左右下降到了12%。

北京房产经纪公司“链家地产”的统计也显示，2008年第一季度的成交客户中，85%以上的购房者的消费初衷是为自住目的购房，这较2007年同期自住购房80%的比重上涨了五个多百分点。链家地产副总经理金育松认为，一方面是由于刚性的住房需求所致，另一方面是第二套房贷政策、多次加息等导致投资成本提高，挤出了相当一部分的投资群体，“此增彼减”必然导致目前自住购房群体比例出现显著上涨。

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