易宪容:土地出现流拍 预示房产市场将大调整

土地是房地产的核心及基本要素。如果一家房地产企业没有土地，也就意味着它要退出这个市场。2007年上半年，不少房地产企业从股市融集到大量的资金，然后到土地市场圈地，圈地后再融资，再圈地---就是这样一种恶性循环，各地土地的价格被越推越高。

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但是，从2007年第四季度开始，随着政府一系列房地产政策的出台，特别是关于第二套住房贷款政策的出台，不仅房价疯狂上涨的态势被突然终结，土地市场的寒流也随之而来。北京、上海、广州等城市的许多黄金地块都出现流拍。

当土地市场拍卖的土地出现流拍及土地拍卖的价格迅速下降时，预示着国内房地产市场将出现大调整。房地产不仅是一个周期性较长的行业，也是一个土地要素占绝对地位的行业。房地产市场的这两个特性，使房地产市场价格的高低决定了土地价格的高低。最近一直有人在误导大众，认为国内房价过高是由于土地价格过高造成的。如果按照这个逻辑，房价是由土地价格决定的，那么住房销售的价格就应以成本定价。而如果住房以成本来定价，房价岂能发展到目前这种高得离谱的地步呢？社会岂能都来指责房地产是一个暴利行业呢？

房价不是由土地价格决定的，而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产企业就不会冒险进入这个高风险的行业，更不会以高价来拿地，除非所获得的土地价格特别低。因此，当房地产企业都不敢去购买土地时，当拍卖的土地普遍出现流拍时，就预示着房地产市场价格将要出现逆转。当然，这种房价逆转不会马上出现，而是有一定的时间性及周期性的。

那么，精明的房地产企业为什么会认为国内房地产市场的价格会出现逆转呢？这主要与政府对房地产市场的政策发生根本性变化有关。从2007年下半年开始，以党的十七大报告精神为基础，政府出现了关于房地产的24号文件、359号文件、452号文件、64号文件及39号令等文件，而且在今年的政府工作报告中对于这些文件进行了进一步的强化。2008年的政府工作报告，可能是历年政府工作报告中讲房地产最多的一次。不仅提出了房地产市场发展的基本原则或宗旨，还提出了房地产市场发展的总的指导思想及今年要采取的四项措施。

从政府报告关于房地产的内容来看，首先肯定了中国房地产市场是让人民安居乐业的市场，是改善民众基本住房消费需求的市场，从而把民生提到前所未有的高度。今年政府工作报告透露出的信息表明，未来中国房地产市场的发展模式将发生根本性变化，房地产市场将成为解决民众基本居住条件的市场，而非投资炒作的市场。

既然这样，那么遏制房地产市场的投资炒作也就是十分自然的事情了。因此，在今年政府报告中，对房地产市场的投资炒作给予了严厉的遏制。如果从政策上对国内房地产的发展模式进行根本性的调整，那么未来中国的房地产市场将会发生根本性变化，以前房地产的发展模式、经营方式及赢利手段也就会出现很大的改变。精明的房地产开发商一旦闻到这种气息，就会或是以较低的价格把手上的产品尽早出售，或是不再加入这个市场参与竞争。对此，我们的房地产市场投资者需要多点风险防范意识。

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