万科盈利模式或将面临考验:净利翻番扩张放缓

3月21日，万科集团(万科A(24.42,-0.48,-1.93%)，000002.SZ)发布年报称，2007年万科实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3和110.8%。

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“面对新的市场环境，万科将采取理性应变的经营策略，继续推进装修房战略，预计2008 年装修房新开工比例将超过80%。”万科集团总裁郁亮说。

发力土地储备

年报显示，万科去年用409亿元新增土地建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米，其土地储备已高达1821万平方米。

“在项目获取上，万科将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。”万科在年报中表示。

对此，郁亮表示，万科具备在短期内进一步扩充项目资源的能力，但会选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。

仅在今年1月份，万科在短短的一个月时间里，总耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地，总建筑面积逾百万平方米。

“万科2007年的业绩增长是由于销售价格和销售面积双双大幅增长。”东方证券的研究报告认为，在过去几个月的销售淡季中，万科通过各种营销手段，加快尾盘的销售进度，实现了资金的快速回笼。

光大证券房地产行业分析师赵强也认为，正是由于售价的提升，万科的毛利率比上年提高了5.8%，成为利润增长的另一大动力。

“显然，在去年楼市价量齐升的顶峰期，万科选择了‘加速推盘’而非‘捂盘惜售’的正确策略。”赵强表示。

东方证券报告显示，万科去年的拿地策略也与其对楼市的谨慎判断一脉相承，扩张速度有所放慢。2008年万科的新计划开工面积为848万平方米，增速从2007年的55%下降至9%，但竣工面积增速提升至55%。

“如果房价不能大幅提升的话，2009年万科的增速可能放慢。”赵强说。

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