50%购房者看重物管 金牌物管炙手可热成都告急

须知承诺是银，践诺是金。事实上，到了案发时真正考验物业公司成色的时候，有几家公司能不折不扣地践诺?业主看到的是更多的太极高手；也有物业公司承诺工程改造却不了了之的；有承诺提供特色增值服务，却徒有其表的……承诺有刚性的，也有柔性的，或者说有些是必需品，有些是附属品。很多物管企业该承诺的服务品质没有做到，不需要刚性承诺的却抛出一大堆。到头来却透支营销，失信于业主。不知道提出“终身免物业服务费”这一承诺的企业是否做过严谨的可行性分析，首先在财务制度上是否可行，成本如何计算和分摊；其次，不管以后企业的经营状况如何，一旦作出承诺，就成为合同的一部分，如果企业不履行承诺，其责任该如何界定?如果做不到，就等于给自己挖了一个坑，等着被埋进去。

不少物管企业为了取悦业主或争夺市场，不断提出新的承诺，乐此不疲。殊不知，这种承诺竞赛实际是严重的营销透支，饮鸩止渴，是企业幼稚的典型表现。

2.模式泡沫

物管企业的营销脱离不了企业的文化和运营。在物管企业的营销传播中，企业管理模式往往是重磅炸弹，同时也是以产品差异化来细分市场和区分竞争对手的重要标尺。

去年笔者初步归结了行业的十大管理模式：规模导向型、市场导向型、差异导向型、专业导向型、利益导向型、股权导向型、资本导向型、标准导向型、阳光导向型、和谐导向型。管理模式故然重要，但关键是模式内在的运营机理和输出效果。而国内的大多数物管企业走入了一个误区，似乎不创造出一种新模式就得不到认可，就没有市场效应。事实上，企业的口碑是业主给的，让业主为物管企业做营销才是正道，而非沉湎于所谓的新模式创造。即使是同一模式，也应该务实地持续改进，不断丰富其内涵，通过服务输出最终在业主满意度上得以体现。

3.概念炒作

不可否认，有些概念推进了物业服务的延伸，但也有些概念在混淆视听，追求纯炒作效应。如果我们把有益于行业发展的概念称之为功能型概念，则其它的可称之为炒作型概念。这些炒作型概念有多现实?在这些无形的概念中，业主或者物业使用人获益几何?答案恐怕只有始作俑者才知道。

原本属于发展商惯用的手段，如今也成为不少物管企业的营销工具。这些炒作型概念的硬伤在于没有一个可操作、可检验的标准，没有一个把概念转化为服务实现的时间表，在概念的背后没有服务支持和企业资源支撑，看不见也摸不着。透支概念是危险的，一旦透支以后，物管企业势必要不断透支再透支，以自圆其说，由此给业主带来的危害也就更大。

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