6年前住进新房两证至今未办 现在能解除合同？

问：2001年我买了一套商品房已入住至今。因开发商的原因，至今没有为我办好产权证和土地使用证。我是否有权请求与开发商解除商品房买卖合同并要求开发商按照我的实际损失给予赔偿，如诉至法院有没有过诉讼期效？ [相关阅读]新版购房合同出现六变化 建筑隔声情况列入合同

房律师答：这要看你与开发商签订的商品房买卖合同是有效还是无效。按照我国《合同法》第５２条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。你可以根据以上规定判断你们的合同是否无效。

如果是无效的，按照我国《合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，你当然可以请求解除合同并要求开发商赔偿你的实际损失。

如果合同是有效的，而你们约定了合同解除的条件，则你可以按照约定来行使解除合同的权利。如果合同对办理房产证、土地证的时间没有约定的，则按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（有约定的按照约定计算）。第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。解除合同的除斥期间是一年（对方有催告的为三个月），即超过办证期２年后解除权消灭，当事人在２年的期限内没有主张解除合同的不得再请求解除合同。[相关阅读]中介不代收交易资金须写入合同

对照以上规定，如果合同是无效的，则未过诉讼时效。如果合同是有效的，则你已丧失了解除合同的权利，而只可以要求开发商继续履行为你办好两证提供所有资料的义务，并请求开发商承担以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算你的损失（如果合同没有约定违约金的计算方法）。

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