开发商囤地数量不断增长 囤地幕后有玄机

新年伊始，《国务院关于促进节约集约用地的通知》正式出台。《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。无疑，这些政策给开发商大量囤积土地行为念了“紧箍咒”。

囤地数量在增长

地价升得有多快？国家统计局数据表明，2007年一至三季度，全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市，更是不断诞出“天价地王”——在广州，7至9月份土地楼面价从11912元/平方米飙升至18729元/平方米；在上海，苏宁地产在8月以44.04亿元拿下黄浦区163号街坊地块，折合楼面价地价66930元/平方米。即使是二线城市的东莞，从2000年到2006年，其一级市场平均地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年内地价涨近6倍。

土地供应总量的确在减少。上海易居房地产研究院数据表明：2001—2004年期间，全国土地供应呈增长趋势，但增幅逐渐减小。2004年起，土地政策开始参与宏观调控，全国实施“三个暂停”，包括与土地市场密切相关的暂停审批农用地转非农建设用地半年等。随即，国土资源部严格控制建设用地供应总量。《中国国土资源报告》显示：从2004年开始，房地产开发用地供应面积下滑，2005年全国土地购置面积较上年减少4%；2006年又较上年同期减少3.8%。

“减少”，不意味着不足以支撑住房开发建设的需要。此时，开发商囤地数量却在不断增长。

国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示：2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米，2006年达51.11万平方米，提高了41.18%。前不久，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示： 2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和转卖。

2007年12月4日，一份由北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》也表明，到2007年年底，全国开发商手中的闲置土地规模已经达到10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。从2006年上市公司年报看，个别房地产上市企业的土地储备面积超过1000万平方米，按目前的年开发量计算，即使没新地可购，也可供开发六七年。

囤地幕后有玄机

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，叫停了协议出让，土地交易市场化。71号令同时要求，发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发政府可收回土地。

71号令的“硬条件”有二：开发商必须有足够的资金，参与土地竞拍；同时，也必须有足够的资金，在两年内及时开发到手的土地。

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