创辉租售等中介崩盘并不意味着房市拐点来临

如果说整个行业中一家企业的破产可能存在很大的偶然性的话，那么这个行业中企业的频频破产与龙头企业遭遇退市则表明整个行业都面临外部巨大的系统性风险。在中天置业出现卷款逃逸案、长河地产关门破产之后，号称"中国规模最大、网点最多的中介公司"创辉租售集团1月在珠三角7个主要城市和上海、武汉的门店纷纷关门，同时面临着客户和员工的债务追讨。

事实上也不难分析，中国中介行业在经历了房地产市场的快速崛起之后，都不同程度的患上了"扩张综合症"。盲目的认为中国房地产市场将经历较长的繁荣阶段，而完全不顾中国居民实际的消费购买力，希望通过自身体系的快速扩张来实现企业的发展，缺乏对房地产市场未来走势的清醒认识，从而导致全行业性的亏损倒闭。其根源仍在于不能正确看待房地产市场的发展趋势，以数量扩张取胜的粗放型经营模式。

在目前的情形下，国内房地产中介市场的重新洗牌已经在所难免，如果将其发展战略从量的扩张转到质的提升上来、从追逐广泛的暴利向具体细分市场过渡的话，那么中国的房地产行业依然能有所作为。

而时下流行的许多观点均将中介市场的行业萧条与国内房地产市场拐点相挂钩，似乎房地产中介的频频倒闭意味着房屋市场供给充足，而市场需求方不足导致交易量下降，从而造成中介机构盈利能力的减弱，最终将带动中国房地产市场价格的下滑。

这一逻辑的根本问题在于忽略了以下几个本质性问题：首先，房地产中介市场的快速扩张遭遇政府对房地产市场的打压政策是调整的主因，而目前政府对房地产市场打压主要通过限制房贷、提高还款利率等方式实现，这一政策在抑制过度投机同时也打压了许多真实的购房需求，如家庭第二套住房改善需求等等。交易量的萎缩可能是供求双方同步缩小的结果，而非单一的买方需求下降。从这个角度来看，我们不能简单的将中介破产与房市拐点已经显现关联。事实上，2007年12月中国70个主要城市的房价上涨比例依然高达10.5%。

其次，即便目前的房地产市场价格出现巨幅下滑，那么也并不意味了对整个经济体系会产生有利的后果，更何况目前高昂的政府土地拍卖价格决定了商品房价格即便下降，也很难在短期内达到国人的购买力之内。

再次，中国作为一个城市化进程中的人口大国，的的确确存在着对商品房的巨大需求空间，这一点在外来人口集中的大中城市，如北京、上海、广州等城市表现的尤为突出。而上世纪90年代国家将住房改革完全推向市场之后，中国固有的住房保障体系被分解了，但同时并未建立起与之相对应实质保障措施，从而导致中国居民的住房问题完全由市场来解决，这即便是在市场经济成熟的发达国家也是无法想象的。

上述分析表明：房地产中介的破产是否会导致房地产市场的拐点出现仍有待于观察，但是即便出现拐点，恐怕短期内也很难解决中国居民切身的居住需要问题。从而可能引发类似于2003年左右调控之后房地产市场再度上涨的一幕，因而调控预期结束之后，如果中国居民的真实需求仍未能得到满足，仍需全数通过购买商品房实现自身的居住需求，那么房地产市场炒作的基础依然存在，并最终推动新一轮的房价上涨，最终的得益者仅仅是那些在调控风暴中幸存下来的开发商与中介商，而非广大亟待改善居住需求的居民。

因而问题的关键在于政府能否在未来通过廉租房、经济适用房等形式满足居民的基本生活需要，而不是政府对房地产行业的打压有多严厉。毕竟就目前的土地与开发成本而言，房价很难在短期降低到普通百姓所能承受的收入-房价比之内。

创辉租售等房地产中介的破产关门并不值得我们去庆贺房市拐点的出现，因为他所反映的是中国住房体系发展的不利局面。更值得期待的是当基本住房保障体系完善之后，为获得更好的居住条件而带来的商品房交易两旺，以及中介市场快速健康发展的局面。

特别推荐

• 更多>>