央行"二套房"细规扼杀炒楼风 二手楼市雪上加霜

12月11日，央行及银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），对9月27日房贷政策中的“二套房”给予了明确的界定，统一以“户”为单位认定房贷次数，结束商业银行各自为政的局面；同时，公积金贷款购房、已还清贷款的也被纳入“二套房”范畴，房贷政策更加从紧。

据满堂红市场人士介绍，9月出台的房贷新政已使楼市逐步降温、成交下滑，此次出台的《补充通知》抑制楼市需求的力度更大，如果在执行过程中落到实处，将对二手房市场带来更大冲击。

改善居住需求再受打压

张小姐最近打算买套二手房，由于手头存款不足，原打算首付10万元购买一套60平方米的小户型单位先住，等手头充裕的时候再换大房。最近《补充通知》一出，张小姐又犹豫了。她认为，以后换房的首付要提高到四成，是不小的一笔资金，加上高额利率，供楼压力增大，所以张小姐在先借钱买大房还是推迟购房计划以后再买两个选择中犹豫。

满堂红相关人士指出，在《补充通知》发出后，与张小姐持差不多看法的买家更多了，他们会考虑自己购置物业的成本和支付能力，基于9月房贷政策出台后楼市的成交萎缩，此次的《补充通知》有可能使相当部分买家再度陷入观望情绪，推迟购房计划。

必须指出的是，一手房价高企，转而购买二手房的改善型买家也越来越多，他们是《补充通知》的主要约束对象，加上目前二手房价也不低，改善型买家需求的物业总价高，《补充通知》提高了首付门槛，这在一定程度上更抑制了改善型买家的需求。尤其是11月高价物业成交量的大幅度缩减，像珠江新城、天河北、滨江东、新港西路等板块万元单位的成交量都有不同程度的下降，更能说明首付提高至四成的贷款政策对二手房市场的影响甚大。

关键要看政策执行力度

此次《补充通知》将曾购房已还清贷款、曾用公积金贷款现再买新房的都纳入“二套房”标准，对二手楼市改善型需求买家带来巨大冲击。亿达按揭有关人士认为，此次政策的打击力度最终还是要看具体部门的执行力度。像对于以“户”为单位认定房贷次数，目前银行征信系统除了可以参照贷款人在申请时提供的相关资料外，有关再贷款买楼时的婚姻真实情况、目前家庭房屋套数的真实情况，这些资料的审查需要民政局、房管局等部门的信息与央行征信系统对接。

《补充通知》规定，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。这一规定虽然能满足部分“细屋换大屋”、有自住需求的买家，但目前广州欠缺居住面积相关数据的发布，银行一时间难有可参考的标准。

进一步扼杀炒楼风

除了对购房者的压力加大，此次《补充通知》对二手房炒家更具有打击性。投资成本的加大和风险的增加，双重不利使不少专业炒家退场。有中介行负责人指出，这为二手房市场的有序发展提供了良好的环境。

据有关数据显示，房贷新政对上半年度在广州二手市场兴起的炒楼潮已起到了“逼退”作用。多间大型中介行的成交数据表明，10月、11月的二手住宅交易量连续两个月下降，缺乏了成交量的支撑，到11月份一路走高的二手楼价终于止住了上升势头，迎来本年度的首次下调。满堂红研究部高级主任肖文晓指出，二手楼价下跌的主要原因并非业主降价出售物业，而是高价物业成交减少带来的结构性下降。业内人士分析，高价物业成交减少正说明炒楼客大量退市，房贷新政是主因，而《补充通知》更进一步扼杀了炒楼风。

特别推荐

• 更多>>