7成二手房交易绕开资金监管 房管部门提示有风险

南京融众、深圳中天中介相继出事后，建设部近日下发《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，再次要求各地对二手房资金加强监管。按理说，南京已有“融众事件”先例，各方应当足够重视。但记者昨从南京市房管部门获悉，该市9月1日推行的二手房交易资金监管，却遭到了银行、中介以及卖方的软抵抗，仅有3成交易资金通过监管账户划转。有关专家称，缺乏了“第三方”的保管，买卖双方正面临着可能连自己都不知道的风险。

仅3成资金从监管账户过账

据悉，二手房过户一般需要10个工作日，这当中就存在一个问题：到底是先付钱还是先过户？因为如果先付钱，买方便会担心万一房子过户不成怎么办；如果先过户，卖方就会担心，万一过了户钱却拿不到怎么办。两难矛盾让二手房交易需要一个第三方机构来保管房款。

在以往，充当这一角色的大多是中介，但今年8月份爆发的“南京融众事件”将中介保管房款的路子彻底堵死，民众呼吁一个更为权威、诚信的第三方来监管资金。为此，南京规定从9月1日开始，中介不得以任何理由碰房款，二手房交易首付款可从设在交易中心的资金监管窗口划转，贷款则可通过房地产交易市场在各商业银行开设的监管账户划转。

这也是后来所称的“二手房资金监管”。但来自房管部门的信息显示，这一用于保管房款的第三方账户设立三个月来仅走账828笔。“通过与内部抵押贷款系统比对，我们发现至少有7成交易仍然没从监管账户走。”南京市房管部门相关人士表示，以监管笔数最多的11月份为例，南京共发生二手房贷款1446笔，但贷款资金通过监管账户进行划转的仅718笔。

监管新规遭多方软抵抗

“这只是贷款的部分，加上没从监管窗口走账的首付款，这个比例还要大。”有关人士坦陈，在多方影响下，资金监管新规正遭遇前所未有的尴尬。

资金监管为什么叫好不叫座？南京一家商业银行的分理处主任首先道出了其中缘由，“资金监管涉及银行的会计部门和房贷部门，一方面协调起来较难；另一方面，资金监管对银行本身而言没任何经济效益，而在以往，圈内都有不成文的约定：银行将房款划转给中介，中介将贷款业务拉给银行，双方互惠互利”。

“新规显然打散了这一约定。”南京市房管部门一位不愿具名的负责人表示，个别银行的不重视是新规推行遇阻的重要原因之一。他提供的资料显示，在与他们签订资金监管协议的15家银行中，按时提供资金监管清册的仅8家；并且这8家当中还有2家只提供了清册，但实际未通过监管账户划转贷款。

除银行外，中介和卖房人大多也不愿意通过监管账户走账。“首先是卖家，个别卖家认为，天生是自己的钱为何还需要政府来插一杠子。处于强势地位的卖家，于是要求买方直接把钱付给自己。其次是中介，中介嫌麻烦，放弃了对买卖双方的劝说。”一家中介公司的市场部经理介绍：以前房款由中介保管，中介占用资金可以从中牟利，所以拼命游说市民办托管，把自行交付房款的风险讲得很可怕。但现在自己不能占用房款了，也就懒得劝说双方通过监管账户过账了。

专家分析至少有三个风险

“其实他们不知道，这当中正隐藏着无比巨大的风险。”房管部门相关人士提及此事无比担忧，“先有南京融众事件，后有深圳中天事件，这些案例应该引起老百姓以及相关部门的足够重视啊”。

业内专家分析，房款不从监管账户走风险至少有三：首先，如果房款是私下交割的，就存在到底是先给钱还是先过户的问题，容易引发双方纠纷；其次，卖方多认为直接拿房款对自己有利，实则不然。因为前期如果不办理资金监管，后期银行下款存折一般在担保公司手里，从而让中介有机可乘，发生类似“融众”、“中天”一样的事件。“特别是遇到买卖双方纠纷，房款存折将可能长期滞留在担保公司手里”。再者，对于银行而言，如不按规定进行交易资金划转，将如融众事件一样为自己带来不少麻烦。

据悉，由于部分二手房交易如父母过户给子女并不涉及房款，并且为充分尊重老百姓意愿，南京目前暂未强制推行资金监管；而是实行“监管自愿、操作简便、服务免费、资金安全”的原则。不过，房管部门提醒：为了交易安全，二手房资金最好走监管账户，而不要听信中介“程序麻烦”的说法。“监管程序并不复杂，首付款的监管只要到房产交易中心三楼窗口办理即可；贷款的监管则只需多签订一份协议即可。”有关人士称，如果中介对资金监管问题有所误导，欢迎到华侨路房产交易中心四楼中介管理科举报，与此同时他们也将在近期联合相关部门展开大规模清查。

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