成都"小产权房"火爆销售 土地革命试水新土地政策

在成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，成都市政府在农村土地政策上力求突破的举动引人关注。

“农村土地的非耕地部分大约占农地总量的22%~30%，若拆并、搬迁集中修建住宅，将可以腾出2/3的农村集体土地的非耕地。”成都市政府的官员称。于是，成都市政府近年来实施了“土地整理”、“金土地工程”和“农民集中居住”等新尝试。 [相关阅读:"合法化"呼声渐起 小产权房:"转正"还是"下岗" ]

2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，要求成渝两市从实际出发，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。

随后，成都市市长葛红林公开表示：始于2005年的“金土地”工程已经整理土地70万亩，增加有效耕地面积8万亩。2007年年底前，成都市将有4000多农民变为市民，并可享受相应的社会保障；从2003年至今，成都已有近27万农民主动离开土地，自愿住进城镇或农村新型社区；近30万失地农民享受到养老和医疗等保障。[相关推荐]成都东三环2650元/平 "小产权房"喊打声中受热捧 

但是，成都市腾出的土地的用途也引起了人们的遐想，尤其在城市周边土地越来越少，房地产价格越来越高的2007年。此中，成都的“小产权房破冰”、 农民“土地换社保”等新土地政策改革尝试不仅在理论界引起强烈争论，甚至也引起全社会的关注。然而，这些正在发生的事件却饱含着能够窥探中国社会未来土地政策的重要意义。

“小产权房”火爆销售

“没有政府的允许我们不可能盖起这么大的楼盘，你们可以放心。”2007年11月的成都市北郊，还在大兴土木的“北湖印象”楼盘售楼小姐不断对前来看房的顾客说，“但我们不是卖房子，而是按照合同提租给住户70年的住房使用权，而不是产权；所以这些房子是不能进行银行按揭和抵押的。”

人们之所以不放心，是因为这里的房子属于“小产权房”。“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以又叫“乡产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。

随着成都市推进城乡统筹的一个重要步骤——“农民新居工程”于2004年的实施，政府逐步对全市150万亩宅基地全部进行整理，集中修建175个农民住宅小区，而这些工作为“小产权”房的大量出现提供了足够的土地供给。成都市在中心城区198平方公里的区域内，规划编制建设用地和生态用地，这些被称为“198”的区域经过市规划委员会审定后不再调整，各区县负责执行，市规划局负责监督。

“我们‘北湖印象’的工程开发属于‘198’范围，得到了政府批准。”售楼小姐说，“所以你们更需要考虑的是房屋质量和价格等，而不是楼盘建盖是否违规。” [相关推荐]解读成都小产权房破冰背后

据有关资料，“北湖印象”规划面积500亩，建筑面积80万平方米，可以容纳2万人居住。其所在的同乐村经村民大会投票表决，成立了集体资产经营公司——乐迪投资有限公司，村支书黄德银任法人代表，全体村民将1600余亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集中流转。随后，乐迪公司以招标方式，确定四川祥普实业公司全额投资修建住房、商场和医院等设施，工程竣工交付后，乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁，租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得收益。事实上有知情人透露，被用来“租赁”的住房远远大于35%的比例，“否则投资方就无利可图了”。

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