深圳：10月房价下降10% 楼市拐点或现

金秋深圳，楼市萧条。一方面，加息、物业税等“调控利刃”压缩了未来楼价上涨空间，明年政策面的变数还不明朗，但这只是减少了投机者，对于自用者和长期投资客来说，其购买欲望并未打消。10月深圳新房均价1.49万元/平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。对于一直观望待购的普通市民来说，此时或许就是出手的好时机。

近来福田、南山、罗湖甚至盐田等关内区域，新房开盘价基本超过2万元/平米，成熟老区的二手楼报价也没有发生明显下跌；只要地段位置好，即使楼龄15年以上，单价卖到8、9千元/平米甚至1万元/平米，毫不出奇。   [相关阅读：赵智强数次入蓉 成都“合作建房”风云再起]

楼价不肯“大跌”的原因：深圳总体经济发展与社会财富积累同步抬升，居民消费购买力依然强大。虽然本地房价确有“透支”之嫌，但收入水平高的富裕家庭越来越多，拥有多套房产者的心态趋于稳定，不急于“清仓套现”。在“投资客”退场后，三级市场放盘量只会进一步缩减，户型好、地段优的准新房在市场上可挑选盘源少之又少。

业内人士认为，象南山填海区、香蜜湖东区、东部海岸、西乡和龙岗中心区等未来主要推盘区域，新盘价格还会保持在目前水平上，这对二手房价格肯定起到支撑作用。对于一直“观望待购”的普通市民来说，观望未必是最好的选择。

在目前投资客减少，价格较为平稳的市场氛围下，自用型消费者应在罗湖怡景、莲塘；福田新洲、益田；南山西丽、侨城西这几个片区，寻找一些2000年左右入伙，单价在1万至1万3千元/平米，建筑面积在60至80平米中小户型物业，一是总价低，负担少，相当于把租房钱用于供楼；二来即使房价未来真的下跌，小面积物业市值损失不至于“伤筋动骨”。     [相关阅读：捂盘新政震动杭城楼市 开发商开会商讨是否开盘]

淡市同样有机遇

当前深圳楼市观望气氛比较浓厚，这一方面是因为房价经过长达两年的持续上涨，到目前为止，消费者对房产估值产生了疑惑，另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，必然会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。

在目前的市场环境中，置业者的选择风险提高了，市场开始逐渐回归理性，价格开始趋近于实际价值，价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月遭到销售上的打击。但是楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现。

目前置业者选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合，其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力，第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响，融为一体的，需要综合考虑。    [相关阅读：哈尔滨首个合作建房项目有望明年破土动工]

在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性，在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟，偏离价值程度小，贬值风险低。另外，选择有信誉保证的地产开发商，不但可以保证楼盘的质量，同时价格水平也会在较为合理的区间。

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