房价下跌拐点已经来临？

最新消息报导，京五环内期房均价近1.4万元/平方米， 销售面积持续下降。其中今年前三季度五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，与房价走高相对应的是，住宅销售面积却持续下降。北京市统计局介绍，北京的房地产市场呈现反常现象，一是前三季度北京市房地产开发投资增速提高；二是房屋销售价格继续走高。在新建商品房中，住宅销售价格指数为111．2％；二手房中，住宅销售价格指数为109．6％。；三是新开工面积和销售面积持续下降；前三季度北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售343．1万平方米，期房销售1062．6万平方米，分别比去年同期下降30．6％和9％统计显示，北京市统计局的解释是供求矛盾仍未解决。对此，笔者有不同看法。

北京房地产市场仅成了10%的富人游戏

房价走高，持续上攀高位，是近两年来全国各地的普遍现象。问题在于要弄清楚内在原因。而其内在原因不应当用极为简单永远正确的两句话来解读。供求矛盾，结构矛盾，近两年我们耳朵快听出老茧了。用这样的解释显示我们的相关官员并没有下大气力研究房地产问题，研究房地产市场规律。10年香港的房价暴涨时，售房人说需求太大，你今天再不来每平米又要涨1000港币，后来房价暴跌了70%。所以说卖房人多不等于是供求矛盾，用供求关系解释不了这些相关复杂的内容。

一是经验表明，房价与城市家庭年收入比有正相关的比例关系。房价过高就成了投资与投机的天堂。如果一个城市的居民家庭年收入数与房价的比例达到1：6以上，表明大半居民退出了房地产市场。如果比例再高，那么房地产市场就成了富翁们炒作的游戏。五十年多来国际房地产市场表明，房地产价格形成体系越来越科学，房价的涨落也越来越有规律。联合国人居组织总结了世界上数十个国家的房价的经验，提出了城市居民合理住房指导线为房价与家庭收入3:1左右,而世界银行的指标是不大于5：1。目前发达国家的基本房价多数在5.5：1内。以美国为例，近50年，房价的总体涨落在年均2—5%之间，虽然也有个别年份房价上涨15%以上的个案，房价上涨也是总的趋势，但是房价的上涨依然与城市居民收入有一个合理的比例关系，高涨过后依然回到合理的状态。1987年以来，在我国东邻日本出现了房价暴涨的现象，但到高位以后，经过10年盘整，又回落到合理的价格。即使近20年来在日本与我国香港出现的房价暴涨与暴跌，结果还是回落到合理价位上，价格从高峰下跌了65%之多。在我国香港地区，1997年前后的房价暴涨，然后是大幅度下跌，从最高峰值下跌了约70%。

北京的房价近几年来飞涨，已经成了只有10%不到的富人投资游戏，情况堪忧。统计结果表明，2006年，北京人均年收入为19758元，居民家庭平均2。7口人，居民家庭平均年收入为53346元，而北京的住房平均面积在115平米之多，依目前价位，总价高达158万元之多。不用说首付款要38万元左右，就算付得起首付款，商业贷款80%，20年期的月供也得9541元。据国家有关调查研究单位提供的资料，城市20%低收入家庭总财富量只占高收入家庭的总财富量的4.7%左右。如果把这一比例用到北京市，在百分表中，居于最高位置的20%居民家庭2006年年收入达到15.86万元，即月家庭全部收入13200元，按月供占总收入的50%计算，只能承担6600元的月供。按此计算，北京的房地产市场的已经成了最富有的10%的富人们的投资游戏。当然，其实富人们是早就有房了的。在房地产市场上除了小户型有1+2即一对小夫妻加两个家庭合力购房的少数外，加上外地炒房者，剩下的只有富裕的炒房人了。

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