限外令生效外资转攻酒店 现金流是其他物业4倍

近日国际著名物业代理机构DTZ戴德梁行发布三季度报告显示，目前北京投资酒店的现金流是投资写字楼、高档公寓的4倍数左右，虽然毛利润只有30%-40%，但是可观的现金流成为了吸引外资的关键。

酒店投资力度加大

全球化格局逐渐打开

今年二、三季度以来，国家出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，这个是继去年171号文件后的又两大限制外资进入房地产领域的两个纲领性文件。根据今年5月23日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大。

然而，“限外”政策出台所引出的震荡却并没有阻挡住外资进军的步伐。由于外资对中国经济的良好预期，以及人民币升值速度加快，在内地的外资在积极寻求新出路——继续以股权方式收购房地产开发项目的同时，也加快了对酒店、工业、商业等传统行业的投资步伐。

DTZ戴德梁行酒店部董事曹念国认为，投资酒店其实是外资的被迫选择。首先，与其他房地产投资不同，酒店的投资较大。酒店不仅建筑成本高，而且若要成功运营，还要有大笔开业前筹备费用支出，同时在营业过程中，酒店也要支付比其他物业要高得多的营运管理费。因此，酒店可以实现的经营毛利率要低得多，即使管理业绩较好的酒店，其经营毛利率也只能做到30%-40%。此外，酒店的营运受当地旅游、商务市场影响较大，因而酒店的营运也会有较强的季节性，通常在旅游旺季或是商务活动较多的时期，经营业绩较好，在淡季，经营业绩会下降。其次，与普通的住宅开发相比，酒店的投资回收期多在10-15年之间，远高于住宅2-3年的投资回收期。

据了解，目前投资中国酒店的外资可分为两大类，一是酒店投资公司或管理公司如雅高。主要倾向于购买单体酒店，如正在营业但经营状况不好的酒店、刚封项但未装修的建筑、烂尾楼等，或直接购买地块。购买的目的除要获得稳定的收益外，有时还会出于建立网络的需要。二是部分基金或财团。较青睐连锁酒店，购买的目的主要是获得稳定收益，因此更倾向投资连锁酒店，或是直接参股中国酒店管理公司。

此外，早期的中国酒店外资以港资和新加坡资本为主，现在越来越多的欧美、中东资金开始锁定投资中国酒店。这些外资有相当一部分将跟随类似万豪、喜达屋、雅高等国际酒店管理集团进入中国，还有一部分是通过股权融资或直接收购项目的形式介入。

特别推荐

• 更多>>