物业拍卖水涨船更高 康佳商务楼上演价值重估好戏

一年前低价拍卖多次还无人问津，一年后再上拍卖台突然身价暴涨，并最终卖出远超预期的高价。上周，位于大慈寺旁边的康佳商务楼拍卖会就上演了这样一出戏。业内人士指出，随着成都房产、土地的增值，众多走上拍卖台的物业正面临价值重估。

地价升值推高物业成交价康佳商务楼地处成都大慈寺旁边，毗邻红星路、春熙路黄金商圈，极具区位优势，其租赁经营情况也一直良好。据了解，该房产原为某商业银行拟处置的资产，包括东楼一至二层、西楼一至五层及地下车库，房产面积约1.08万平方米，相应的国有土地使用面积约2320平方米。用途为综合，使用权为出让，参考价3800万元。在拍卖当天，经过多位买家一番激烈争夺，最终以4400多万元顺利成交，远超此前预期。

从一块拍卖多次均无人问津的“鸡肋”，到投资者人争先抢夺的“香饽饽”，康佳商务楼的命运为何突然发生大转折？

“近年来房地产市场的快速升值，使得康佳商务楼必须价值重估。”负责本次拍卖的拍卖公司负责人表示，“距康佳商务楼仅几百米的红星路成百地块高价拍出，无疑进一步加大了这种预期。”而其中一位竞投者也表示，他们过去对该资产并没注意，直到周边地块升值后，才突然发现该项目资产堪称“价值洼地”，于是果断下手买涨不买跌。

资产增值拉动拍卖预期在经历多次流拍的命运后，最后的拍卖往往能“绝地反击”，甚至卖出远超预期的高价。这一奇怪现象，在房地产拍卖市场上已不足为奇。

两年前，位于人民南路四段的盘谷花园多套房产拍卖时，起拍价仅3800多元/平方米但也少人问津；后来因故搁置近1年时间，却以超过5000元/平方米的高价成交。去年10月，两次拍卖均流标的原普尔斯马特超市旧址再上拍卖台，结果被谢菲联置业（成都）有限公司以1.5亿元夺标，超出起拍价4000多万元。

业内人士指出，法院从委托房屋到正式拍卖，往往有半年甚至一年的时间差。在这个时间差内，其他普通房产的价格可能又在上涨，所以拍卖物业价值被重估也是必然。据了解，有的物业从资产评估到正式走上拍卖台，甚至经历了两三次价格调整，有的价格是越调越高。

另一方面，近年来成都烂尾楼投资火爆也印证了这种预期。许多沉寂多年也无人问津的烂尾楼，一夜间成了众人趋之若鹜的淘金地。比如烂尾多年的同源大厦，两次拍卖均流标后，最终被印尼力宝集团拿下并改名力宝大厦；汇通大厦以3.53亿元起拍，最终由香港房地产巨头瑞安建业以4.015亿元高价拍得。这既表明政府采取多种措施消化烂尾楼取得明显成效，又多少体现出投资者对资产增值的乐观预期。

低价拍卖房几乎绝迹在刚刚过去的第三季度内，成都举办的房产拍卖会场依旧呈上升趋势，无论是举办的场次，还是成交的数量，都创下了近年来的新高。不过，受房产快速上涨的影响，拍卖房的价格也在上涨。据了解，目前市场上成交单价在5000元/平方米以上的物业数量大幅增加，而3000元/平方米以下的低价拍卖房已经几乎绝迹。

几套位于城南“凯莱帝景”的拍卖房，成交价超过6000元/平方米；位于“锦江花园城”的拍卖房，成交价超过5000元/平方米；在玉林小区，即使房龄超过10年的“房改房”，成交价也超过了4000元/平方米。这些拍卖房的价格，甚至已经直逼二手房的成交价。

通常说来，标的物的拍卖底价，一般要比市场价低20％～30%。但是由于目前成都一手房价格高涨，拍卖房已经成为很多置业者的目标，一些优质物业因为买家众多导致成交价不断上升。据统计，近年拍卖房的成交价平均超过底价20%。

尽管如此，拍卖房的成交价格和二手房的市场价格相比还是存在一定优势，精明的买家也还能从拍卖场觅得一些机会。以“凯莱帝景”为例，去年该楼盘二手房成交价在7000元/平方米左右，今年的均价已经突破8000元/平方米。显然，以6000多元/平方米拍到房产的买家，仍然有可观的利润空间。

写字楼物业值得关注一直以来，拍卖房市场上的住宅都是最受欢迎的标的，除非是房产证或者房屋本身有严重问题，大多数住宅都可以成交。每场房产拍卖会住宅的成交率，基本上都能保证在90%以上。但一些写字楼物业，往往因标的物面积过大、总价过高、用途受限等多种原因，导致买家很少，成交率远不如住宅，其参考价也往往比住宅低许多。

记者查阅近期成都发布的多个拍卖公告发现，位于市中心的一些写字楼物业，起拍价低得让人不敢相信，甚至2000～3000元/平方米，比住宅价还低很多。从某种意义上说，若买家有足够实力，投资写字楼物业拍卖，往往会有更多获利空间。

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