房贷新政将成楼市"5.30"?解读房贷新政敏感话题

近日，记者不断听到这样的提问：二套房贷新政会不会是楼市的“5·30”？

今年5月30日财政部上调证券交易印花税，股市应声大跌，此后，自2005年末起启动的股市赚钱效应开始减弱。9月27日晚，央行和银监会联合下发通知，宣布将第二套房及以上的贷款首付比例提高至四成，而且房贷利率不低于基准利率的1.1倍，同时叫停加按业务。尽管此前相关传闻甚盛，但关注楼市的各界人士无不为之一震。

由于房贷新政适逢“十一”黄金周前两天推出，而投资者考量房贷新政实施的影响，焦点落在了各商业银行在黄金周结束后有关房贷的细则制订，而细则的制订重点又落在对“第二套住房”的界定上。根据最新的消息，监管层就“第二套住房”的认定标准确定了三点基调底线(详见本报昨日一版)。对于基调底线的明确，分析人士称，相比此前对“第二套住房”最严格界定的猜测，三点基调底线的出笼使得来势汹汹的房贷新政变得略为温和。

值得注意的是，在这三点基调之外，各家银行细则“只会紧不会松”：不少银行已经表示将第三套房首付比例提高至五成；交通银行广州分行针对申请购买第二套以上住房的，原则上贷款首付款在前一套的基础上每增加一套至少提高5%，贷款利率在前一套的基础上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商银行广东省分行将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并且规定贷款人一人至多只能按揭两套住房，第三套房将不予受理；工商银行对使用固定利率购置第二套住房时，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。

运用政策手段压抑购房需求，是近年来政府针对楼市调控的一大主题。仅今年以来，央行已经加息5次，提高存款准备金率8次。就在前天，央行宣布从本月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点，执行13%的存款准备金率标准，达到了近年来的历史高点。而对未来收入预期不高者，已不敢轻易入市。在广州市，国庆前夕，政府先后出台经济适用房和限价房的购买、租赁指引。业内人士称，一批中低收入家庭的消费需求或可由此得到政府保证，房价若无明显回落，那么估计普通商品房的购买人群将有所缩减。

如果说“十一”前收紧第二套以上的房贷是要刺破“购房的欲望气球”，那么“十·一”后的第一个房产新政则是对拽住开发商“圈地的缰绳”。上周二国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款、分批拿地”。对于市场来说，大面积“地王”或许将因此大大减少。

银根、地根相继收紧，有分析人士提出了“房价的拐点或将出现”的说法。针对房地产的宏观调控自从2005年开始一直不断，而且越来越严厉。分析人士认为，虽然开发商曾经对调控一一见招拆招，使得楼价没有受到明显的压抑，但各种政策累加到一定地步，最后一根稻草便会压倒骆驼。

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