房贷新政虽有用但还存在巨大漏洞

9月27日晚，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也将重拳出击，从信贷的角度加以规范。

房贷新政有没有用？最简单的一个办法是看房市中相关既得利益者的反应，而他们对房贷新政的反感和憎恶跃然纸上，这说明，房贷新政让他们感觉到了疼痛。自然，房贷新政还是有一定作用的。

另一个简单办法是看房屋中介机构的评估--作为房地产交易市场中一个承上启下的环节，他们最有发言权。上海某地产中介公司总经理在接受媒体采访时表示："提高首付，绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，对目前房地产市场最大的积极意义在于会抑制房价过快上涨。从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30%左右的买主会受到影响。"

显然，房贷新政绝对不像那些二奶专家所说的毫无用处。最起码，房贷新政流露出的政府抑制投机、遏制房价的态度，很容易影响到人们对未来房价的预期。经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。假如人们对投资房产未来收益的预期降低而风险预期加大，房市投机现象就会减弱。

房贷新政的影响程度大小与投机性购房所占比例成正比。目前，我国房价的快速上涨很大程度上是投机性购房推动的结果。深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示：从商品房转手时间分析，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。有媒体调查后认为，深圳的投资性购房占了七成！可见投机性购房之严重。

但是，对房贷新政的作用又不能高估。道理很简单，商业银行带有很强的逐利性，这注定了它必然以追逐自身利益最大化为根本出发点。而抑制投机属于政府的责任，这种责任交给银行去承担根本就是靠不住的。

房地产市场投机泛滥推动房价上涨，而房价上涨又在吸引更多投机资金进入。这种循环往复是中国房价不断上涨的根源。目前，推动房价上涨的主要主体有四个：一是地方政府通过土地拍卖实现自身利益最大化。二是开发商通过囤积居奇、捂盘惜售、散播虚假信息等追逐自身利益最大化。三是银行通过发放贷款实现自身利益最大化。四是投机者的恶炒不断助推房价上涨。

房贷新政能够抑制的只能是银行自身和投机者两大市场主体，而不能对地方政府和开发商产生多大影响。因为地方政府的拍卖土地行为与银行无关，而开发商囤积居奇、捂盘惜售银行也奈何不得。比如许多房地产上市公司疯狂圈地，依靠的是上市后获取的低廉的融资成本而非银行贷款。

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