提高首付难纠制度偏差

用税收、房贷等经济杠杆调节房地产投机过热现象，似乎已成为一种流行思维。

为了稳定房价、平抑市场投机，国庆前夕，央行、银监会发布通知，将第二套住房贷款的首付比例调整至40%以上，商业用房和商住两用房的首付比例也相应上调。

从二手房屋交易税提高、第二套房首付提至四成的温和改革，到“停止二手房贷款”的激进管制，政府职能部门以及金融信贷机构的管理思维十分明显，房地产投机被认为有明显的“负外部性”。为了让投机者为其造成的社会成本埋单，政府应对经济主体征以相当于这部分成本数额的税收，或者将其交易成本最大化，从而遏制其行为取向。

可是，我们目前所面对的，恰恰是一个没有将“投资性购房”与“自住性买房”分离的混合型市场，即没有建立相应的分层住房销售与保障体系，这使得中低收入群体与高收入者一起投身于商品房市场，在拉大需求基数的同时，也造成了任何一套管理政策的出台，都很难真正保证其打击对象的精确度，导致殃及无辜。

首先，对于自住性买房者来说，因房贷提高所导致的需求弹性变化非常有限。许多人购买第二套住房，是因为以前所住房屋面积过于狭小，等到自己结婚生子时必须重新购置。这恰恰也是相关主管部门与专家建议的理性“梯度消费模式”。第二套房首付提至四成，给这些自住性买房者带来更沉重的经济负担，却抑制不住人们改善生活质量的热切愿望，哪怕全家七拼八凑、再向亲戚朋友多借些钱，也会咬牙支付这笔多出来的首付。

对于投资性购房者来说，他们有一个特征值得政府注意。投资性购房者并不在乎目前的房价高低（也即他们的前期投入成本高低），而只关注其增值空间有多大。因此，第二套房首付提至四成，投资性购房者如果认定其收益依旧超过投入成本增加，就阻挡不了他们的投机热潮。

同时也要指出，在经济学上，金融信贷利率调整、贷款额度提升都属于间接杠杆，它不像税收尤其是个税那样征收对象是惟一性的，很容易出现成本转嫁现象。第二套房首付提至四成，可能会出现要么全部额外成本由普通消费者承担、要么直接影响银行信贷业务发展的“两极”。

经济杠杆不是万能的，依靠第二套房首付提高来遏制人们的房地产“消费行为”也未必是不二之途。房地产领域呈现明显的资源主导模式，地方政府和房产商都可以通过控制土地与房屋供应量，来制造求大于供的需求假象。

不彻底解决土地供应的“入口”问题，不加快廉租房、经济适用房等“保障性房屋”的供应量，不严厉打击房地产交易中的官商勾结、利益寻租和垄断现象，仅仅凭借税收或房贷提高的经济杠杆，是难以单兵突进的。

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