高品质不是由高房价决定 高档房伪品质之迷

李铁峰/图

中国房地产项目已经陷入了价格决定价值的背离误区。高房价并非意味着高品质。面对“疯涨”的地价，开发商虽然因高房价获得超额利润，但依然面临企业发展的资金瓶颈；而作为乙方的监理机构监理制度及监理责任的缺失；以及其它众多地产深层问题导致开发企业未能将更多的利润用于提高产品品质，于是高价房伪品质便成了必然。

位于京东朝青板块的一知名楼盘收房“质量门”纠纷余波尚未平息，部分业主已悄然进行房屋转让。记者在酷讯网搜索该楼盘二手房源放量，短短一月时间内，共有逾百套房源纷纷通过中介挂牌转让。

据悉，该楼盘三期现今售价已高达19000元/平方米，而2005年11月一期开盘时售价仅为8000多元/平方米。不到两年时间，其房价飙升两倍以上，但如此高价的项目还是在房屋质量上栽了个大跟头。

实际上，在北京房价近一年来“井喷式”上窜之时，房屋本身品质不仅没有跨越式提高，反而质量问题层出不穷，据了解，邻近第一、第二使馆区和燕莎商圈的东三环某单价高达6万元的公寓，甚至犯了没有设置宽带、电话等弱电结口的低级错误。即便是实力房企所开发的逸翠园、华业玫瑰东方等高档楼盘均未跨出“质量门”这道坎。

房价一年内翻番

“主要是房价虚高，目前多数楼盘售价远远高出了其自身品质和价值。”记者在对多位业内人士采访后，得出了如上一致的共识。北京志远房屋验收咨询工作室法人崔振明明确对《楼市》表示，在其所验收的房屋中，质量问题非常普遍。近年来，整体上看，京城房屋质量并没有大的提升，目前所谓高价房完全是开发商人为推高的。

据知情人士透露，该楼盘2005年预算估计的价格是6400元/平方米。“其入市之际，恰逢与当年堪称“绝对豪宅”的星河湾以高达15000元/平方米的天价入市，随后朝青板块进入有史以来房价暴涨期，而与同一区域的该楼盘房价的水涨船高估计连开发商自身都不敢想象。事实上，由于区域内高价楼盘的带动，其原本预估6400元/平方米的开盘价却是生拉硬拽到8000元/平方米，一路高歌到现今的19000元/平方米，贴上高档房标签的开发商挣得“盆满钵满”的同时却忽略房屋自身品质的提升，上述知情人士含蓄地说。

一位不愿意透露姓名的销售经理告诉《楼市》，去年其负责朝阳路一楼盘销售。2002年项目一期开盘时单价仅5000多元，到2005年房价涨到了近8000元。2006年二期开盘时，为研究二期定价，公司开了不下十次会议。最后领导认为，2005年衡量高档房的标准为单价8000元以上的楼盘，2006年这一标准肯定要提高到10000元以上。因此，项目价格必须要突破万元，如此，下一步推广策略及形象包装是将项目定位高档房，从而进一步抬升房价。现今该楼盘销售单价已近17000元。其进一步表示，“部分楼盘在涨价时会在户型、景观方面有所改进，或者进一步提高装修标准，多数楼盘实际上就是单纯提价，根本不考虑提高品质。”北京新天地一期2006年8月开盘时，均价仅5000多元，而目前的三期均价已达10500元。据悉，即将开盘的四期价格还会更高。销售人员直接告诉记者：“品质没有差别，都一样的，早买肯定比晚买便宜。”经济学原理是价值决定价格。事实上，北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时，买房人付出高额的房价成本，但诸多高档房并非意味着高品质；当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时，所谓的高档房顶多为高价房，伪品质便成了必然。

买房人越陷越深

“当房屋作为投资型购买的比重增加时，房屋品质与价格背离是必然的。”5+1五合国际中国区副总经理严涛对《楼市》表示。严涛认为，北京、上海等城市目前房屋投资比重非常高。作为投资性需求，买房人更关注的是房屋能否升值；地段是否优越，是否便于今后出租；至于房屋品质便被搁置次要的位置。

9月16日，位于大兴区西红门镇的世嘉·博客开盘，由于已预约登记的客户达1000余组，而房源仅300余套，开发商为体现公平原则，甚至让市公证处的工作人员进行现场监督。可见，即便是在南四环之外，仍然不乏投资者。“东、北五环沿线的房价都上万元了，此项目一期开盘均价还不到8000，以后一定有升值空间。”购房人李先生对记者表示，他最担心的不是房屋品质怎么样，而是能不能摇到号。

而就在9月15号，冒着瓢泼的大雨，回龙观东亚·上北中心售楼处1000多人排号等待800套房开盘销售。排队从9月13日就已经开始，龙园派出所民警赶来维持现场秩序。尽管每平方米高达9000元，但是不少的投资者仍然认为有升值空间。

“目前房屋品质不高，买房人脱离不了干系。”崔振明坦言，在其验房过程中，理性、懂法的买房人实在罕见。很多买房人根本不知道如何维权，甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方，对房屋质量漠不关心，更不知关注哪些，加之投资性需求居高不下，如同“萝卜快了不洗泥”一样，在房屋不愁卖的前提下，开发商哪有动力提高房屋品质。

而房屋品质不高最终受害的是自住的客户。许多品质低劣的楼盘收房之际，投资客便纷纷在各大网站、中介挂牌转让，质量纠纷或许对其影响并不是大，照样可以转让给其他买家。而对于计划长期自住的张女士来说，打击却很大。张女士伤心地对《楼市》表示：“开发商的态度是如果客户拒绝收房，同意退房。但是退房谈何容易，如今同样的房价那里还买得到相同地段的房子，退房倒是对开发商非常有利，开发商以现在的房价出售，又可以获得可观的利润。”实际上房地产经过多年发展，买房人对于房屋品质的要求越来越高，但是在当前“一房难求”大势之下，能买到一套房子就不错了，于是在付出高成本押宝开发商做出高品质楼盘的赌局中，买房人越陷越深。

土地出让制度、监理制度缺失

中国房地产项目已经陷入了价格决定价值的背离误区。高房价并非意味着高品质。面对“疯涨”的地价，开发商虽然因高房价获得超额利润，但依然面临企业发展的资金瓶颈；而作为乙方的监理机构监理制度及监理责任的缺失；以及其它众多地产深层问题导致开发企业未能将更多的利润用于提高产品品质，于是高价房伪品质便成了必然。

“从目前房屋质量整体来看，是不尽如人意的。不过从长期来看，房屋质量还是有所提升的。比如，就主体结构而言，从以前的砖混结构到如今的剪力墙结构；从舒适度而言，由于政府大力推行节能减排，不少楼盘节能意识明显提高，等等。”北京博宇诚信验房公司刘兴达表示。

万科集团总经理郁亮在接受《楼市》采访时表示，万科目前的工程质量基本已经达到现有技术下的极限水平。但他认为我国住宅开发长期以来是以传统的、粗放的、手工业为主，现场湿作业多，劳动强度大，住宅质量难以完全保证，裂缝、渗漏等质量缺陷很难彻底消除。要从根本上改进建造质量，建筑技术的革命不可避免。

“目前房屋质量主要问题有两方面：一是追求利润偷工减料；二是施工团队整体素质不高。”崔振明表示，目前我国房屋施工主要是层层转包制，按照专业化程度，高素质施工人员必须是具有相应等级的资格证，而在实际中，大多数工人连基本的技工常识都不了解。

9月4日，宣武区荣丰2008三期4号楼在建的地下车库深基坑内，工地砖墙突然倒塌，造成工人两死一伤。早在2005年，荣丰2008楼板由于采用的材料不是协议书上规定的钢混预制板，而是换成了河北海天板业有限公司制造的纤维水泥平板，楼板被两脚跺穿的事件也引起了业内轩然大波。据了解内情的人士透露，荣丰2008除了建筑材料问题外，其施工单位是中建一局建设发展公司，而劳动总承包方是江苏敬业建筑劳务有限公司，与其低成本雇佣非专业施工人员不无关系。

实际上，不论是开发商所称的高档房还是经济适用房，在目前我国房屋施工技术仍处于非工业化阶段之时，房屋质量的控制与开发商、施工单位、监理方、质量监督站等各个环节相关。收房时若出现漏水、墙体裂缝等房屋质量问题，一般解决办法就是业主反馈，开发商或物业进行维修，甚至有些维修最后都不了了之。由于房屋质量为开发商、施工方、监理方等共同决定，各方都负责，又都疏忽质量管理，最终导致部分贴上高档房标签的高价房伪品质现象愈演愈烈。

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