提高第二套房首付难遏投机 不能让房价回归理性

建行在广东、重庆等地将第二套房首付款比例提高到4成的做法引起了购房者和业界的极大关注。金融学家、地产专家易宪容对此也发表了自己的看法。

易宪容认为，希望通过提高购买第二套住房的首付比例，来抑制国内房地产市场的投资或投机行为，这当然是好事，它在一定程度上可以降低商业银行的信贷风险，也说明了政府已经看到投资行为对房地产价格的影响。但通过提高首付款比例，能够遏制房地产市场过多的投资吗？能够让快速飙升的房价回归理性吗？但是如果没有相关的条件，要达到效果是不可能的。

目前国内房地产市场价格快速飙升，投资性需求是其关键所在。但是投资性需求如何来遏制，最有效的工具是让投资第二套住房的利率，是市场利率而不是政府管制下的利率，特别不是优惠利率及公积金利率。如果购买第二套住房的利率市场化，投资者想利用银行金融杠杆的动力也就小了。当然，购买第二套住房的利率市场化后，同时降低其金融杠杆比重，房地产市场的投资自然会被挤出。

易宪容说，住房按揭贷款的利率变化，对房地产市场影响更大。这几年，国内住房按揭贷款为什么会如此火热？最根本的是政府采取低利率政策，是通货膨胀率较高的情况下的负利率政策。在这种情况下，债务人总是千方百计地从银行借钱，而住房按揭信贷则是债务人从银行获得贷款最好的途径。我们只要看看今年以来个人住房按揭贷款的情况，就可知道债务人是如何从银行获得信贷的了。今年二季度，住房消费信贷达到3800亿元，比以往一年的总和还要高。可以说，如果银行信贷的价格机制不改变，政府不改变目前这种低利率或负利率政策，住房按揭贷款的快速扩张就不可能得到遏制。

当然，当银行贷款的利率一定时，从数量上遏制住房按揭贷款，减少房地产市场的投资比重是能够起到一定的作用，但是不可能高估。因为，国内房地产市场为什么投资盛行、炒作成风？当然与银行金融杠杆高有关系，如果提高住房按揭贷款首付比重，其从事房地产投资的金融杠杆也就会降低，即投资者需要更多的资金来撬动银行的资金。但是这必须要几个前提条件，一是有一个有效诚信的房地产评估市场，这就使买者与卖者无法合谋把房价提高，从而降低投资者进入房地产市场自有资金的比重。二是对第二套住房有一个系统的识别体系，否则商业银行会由于识别成本过高，而无法让这种政策落实实施。三是商业银行的利益激励机制，有动力对购买第二套住房者进行严格识别。但是，就目前的情况而言，住房按揭贷款市场与这些要求相去甚远。因此，将第二套住房首付比例提至四成来达到遏制房地产市场投资或投机行为是不容易的。

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