逾期交房　开发商不能以“不可抗力”免责？

在商品房买卖过程中，由于购房者与开发商在房地产专业知识和法律知识上掌握程度以及在买卖中地位的不平等，购房者明显处于劣势。如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。这其中因为交房时间所产生的纠纷越来越多地困扰着广大购房者。

典型案例：

延期交房 开发商理由不充分

案例1：

某公司职员文女士于2005年在成都市区购买商品房一套，《商品房买卖合同》上注明的交房日期为2007年6月30日，可开发商拖延至今也未交房。文女士多次找到开发商进行交涉，可开发商每次都以项目设计失误，修改方案因此导致工期延误为由，要求文女士等候。

案例2：

退休工人王大爷用多年积蓄在城西购买了一套商品房，本想在交房后尽快入住以安度晚年。但是开发商却以建设资金不到位为由，一再拖延房屋的交房日期，并将此归结为遭遇不可抗力，拒不承担任何责任。王大爷非常疑惑，开发商的建设资金不到位，到底属不属于不可抗力的范畴，能不能免责？

律师观点：

“不可抗力”原因不能随意扩大

针对上述有关迟延交房的法律问题，记者采访了四川致高律师事务所副主任林方平律师和李跃律师。林方平律师认为，商品房销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。关于这一点购房者一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，商品房买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，有一些开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及开发商所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。

李跃律师指出，开发商不能因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。

两位律师提示，在遇到上述（案例）情形时，购房者可采取法律途径要求开发商承担逾期交房的违约责任，维护自身合法权益。

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