货款买房应考虑综合能力

近期，美国次级房屋贷款市场出现的恶化问题逐步扩散到其他经济领域。

美联储前主席格林斯潘称，此次次级房贷危机将会波及美国主流金融机构，并影响美国经济，他还预测说，美国经济将在2007年底陷入衰退。格林斯潘分析说，美国房地产市场的滑坡是源于高房价，而非抵押贷款质量的下降。他称，次级抵押贷款的恶化不是一个小问题，其根本的问题是购房者在房价高涨时买房，而浮动抵押贷款利率的高企让他们难以承受。

由于美国房地产市场在去年出现降温，并且房价出现下跌，这直接导致次级房贷违约还款率上升，尤其是近几个月来，这一比例大幅攀升。据悉，至少有20家从事次级房贷的金融机构均出现购房者违约还款的情况。美国第二大次级房贷机构新世纪金融因客户还款违约率上升陷入破产境地。

●历次全球性金融危机风暴与房产市场皆有关联

此次美国次级抵押贷款危机引发的全球性金融市场恐慌，让人不由得想起十年前的东南亚金融危机风暴。在1997年金融危机发生之前，东南亚经济繁荣景气、乐观情绪弥漫，但是在亚洲金融危机爆发顷刻间，楼市、股市直泻千里。1997年金融危机爆发的时候，泰国闲置的住宅高达85万套。日本楼市也出现了全国性的大暴跌，整个经济也受到了重创。在香港，房地产价格从1997年的顶峰下挫了60%。美国，房贷呆账金额攀升至十年新高。

虽然自美国次级抵押贷款危机爆发以来，美国、欧盟、加拿大、日本等世界主要金融市场均投入上千亿资金紧急“救援”，而且目前整个局面看似在世界范围内好像已得到控制，但是，其震荡后的“余波”仍在不同程度辐射影响着各国金融市场经济。

●房地产市场化后可能成为金融危机的始发源地

在上次亚洲金融危机中，中国虽未受太大波及，除了我国资本账户仍未开放之外，其中另一个重要的原因是在亚洲金融危机时，我国很多地区仍实行福利分房，在全国范围内，并无房地产泡沫问题。但是在房地产业完全市场化之后，这个行业相应也可能成为金融危机的始发源地。

记者采访了解到，为了防止在房地产市场快速发展的同时出现泡沫经济，从去年开始国家针对房地产市场进行大幅度宏观调控，利用加息等手段打压过快上涨的房价。今年，央行四次调息就是最好的见证。

那么，美国发生的次级贷款危机给我们国家的大多数贷款买房者带来什么样的警示作用呢？在我们国家持续加息的市场大环境下，贷款买房是不是贷款年限越长越合适？贷款数额和贷款期限应该如何控制？为此记者采访了北京著名的房产贷款理财顾问公司———“伟嘉安捷”的专家。

●贷款买房是不是贷款年限越长越好？

其实，贷款买房在申请贷款之时可能都被告知，贷款年限越长，还款利息越多。但是，目前，许多贷款买房人群有着同一个心理误区，就是认为做贷款时贷款年限越长越好。

“伟嘉安捷”专家在接受记者采访时说，其实，房贷者一定要警醒一个原则：贷款年限越长其相应的年利息也越多，这样累计下来，借款人多支付的年利息费用反而会让其“不寒而栗”。

以40万元20年贷款为例，按照最新调整后的优惠利率为6.43%计算，借款人每月还款额2965.83元，还款总额为711799.45元。假设该借款人2004年购买这套房屋，同年开始还贷，这三年共经历央行七次加息，那么其现在实际每月还款增加317.16元，利息总额增加76118.72元。以此案例来看，三年累计下来的借款人利息支出竟然高达7万余元。由此可见，在央行不断加息“逼迫”下贷款年限越长看似每月还款数额不多，但实际利息总支出却是高的“吓人”。 

特别推荐

• 更多>>