上瘾之后的N多风险

香港财经专栏作家曹仁超先生说，人生最大的风险：一是结婚；二是买楼；三是自己做生意。如果选错股票，可以损失15%止蚀卖出，损失毕竟限；要是买房时做错决定（由于大部分收入用作供房），再将它买出去，损失将会很惨重。

对于春风得意的“N房族”，也许很多时候只是看上去很美。

风险一　政策不可估

联合国负责经济和社会事务的副秘书长沙祖康在一次高层对话会上说，目前世界经济正经历一个空前和全面增长的时期，但是这种增长势头也许难以保持下去，各方应该为应对各种潜在风险做好准备。

这句话同样适用于空前增长的中国经济。强悍的外表下，“过热”、“泡沫”声四起。“121文件”、“国八条”、“十五条”，像一个个紧箍咒，让楼市空气紧张。七次加息，更是来势汹汹，个人贷款专业服务机构计算过，以贷款20年60万元为例，三年加息直接导致贷款人损失一辆中档轿车。

银监会说了，对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，要提高利率水平和首付比例。更厉害的土地增值税、物业税(不动产税)、期房销售改为现房销售制度等政策已经箭在弦上。地方政府也是积极研究本土政策，近日广东就在酝酿买多套房征城乡建设用地使用费，对拥有多套房产者无疑又是当头一棒。

政策的威力，决定一个行业的前途，更深远的影响着人们的未来预期。N房族心里必须要有一笔预算，要是哪天房地产不是“支柱产业”了，要有能力为不可估的政策买单。

商业银行会将3套(含)以上住房的首付比例由之前的3成提高到4成。购买第一套房，资质良好的客户，银行将继续执行现有2成首付的优惠贷款利率。

风险二　经济周期变数

金牌理财师王瀚弘强调，经济周期带来的影响被很多N房族所忽视。一般10-20年为一个经济周期，跟人口有密切的关系。目前中国很多人到了有经济能力买房的年龄，2006全国城镇买房者中25－39岁的群体占60％左右。而一旦过了这个买房高峰阶段，楼市的变数将很难预料。中国国际金融有限公司首席经济学哈继铭表示，随着社会储蓄率的下降，中国进入老龄化社会，房地产市场的拐点也将在2015年出现。

风险三　以租养贷，脆弱的资金链

“以租养贷”是N房族津津乐道的理财秘诀。但是，“以租养贷”很大程度是理想化的数学模型，必须“租金→月供”一环扣一环。很多时候，现实就没有那么精准和完美。房子一旦几个月租金没有着落，积蓄无力持续支付按揭款时，银行的催款单一个接一个不说，抵押给银行的房子也可能将惨遭被拍卖的命运。

2005年底，在电脑城做生意的孟先生面临被银行拍卖房子。2004年，他用100万元在银都花园买了自己的第四套房子，银行贷款额80万元。正在成都房价每月一二百递增的大好形势下，他的公司经营出现严重滑坡。房子还没租出去，每月5500元的按揭款已经压得他喘不过气来。用积蓄挺了半年，无奈还是停止还款。贷款银行在多次催收无果后，把他告上了法庭。

如果N房族连续几个月不履行还贷义务，银行有权经过一定的程序，对抵押的房产进行拍卖，抵押贷款。拍卖行人士和律师提供的数据，一套50万元的房子被拍卖后，房主大约要损失近10万元。

风险四　欠贷事小 失信事大

如果暂时无力还款，也不积极应对，在银行联网的个人征信系统上，个人信用将被记下“不良记录”，成为伴随一生的“污点”。信贷、金融服务受阻，贷款额度降低，贷款利率提高不说，要是被列入信贷黑名单，“N房族”失信的风险直接的后果就是：从此与银行划清界限，自给自足。

2005年8月底开始，个人征信系统已经在全国的银行及主要金融机构间实现联网。银行间共享“信用档案”，（客户的贷款和信用卡信息，如贷款笔数、金额、偿还记录、信用卡开立数目、透支及透支未付金额等）。

风险五　买房容易 变现难

金牌理财师王瀚弘认为，房子变现所需的时间和精力成本相对较高，如果一旦楼市信心受挫，房子将很难卖出。房产新政时杭州、上海就出现了“降价都难出手”的尴尬。N房族面临的风险就在于，当市场行情摇乎直下时，难以尽快脱手。

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