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物业税能不能降房价

中国房地产协会最近提出了解决楼市的七点建议，其中第一条就是，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。而在此前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税。

那么，被人们寄予厚望的物业税能否在降低房价方面有所作为呢？

如果根据房地产协会的建议来做，即使开征物业税也很难对房价产生影响。因为目前推动房价上涨的主要因素就是投机未受到抑制，倘若这种炒作行为受不到遏制，即使开征物业税也难以阻止房价快速上涨。道理很简单，物业税的多少是由房屋在炒房者手中停留的时间决定的，如果炒房者在良好的预期下，在半年或一年中就转卖成功，物业税与其炒房收益相比依然是可以忽略不计的，尤其是像深圳这样房价5个月涨幅与去年相比超过50%的城市，物业税可能不足炒房者收益的一个零头！

据媒体报道，深圳现在已经由“全民炒股”进入“全民炒房”。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》验证了这一点：深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。可见投机性购房之严重。

根据中国房地产协会的建议，在开征物业税的同时，要减少二手房流转环节的营业税，减少流转成本，相对应的，也将减少炒房者的成本，这无异于前面用物业税“紧”，而后面用减少流转环节的营业税“松”，一“紧”一“松”之间，就把物业税原本应该具备的抑制房价作用化解了。

　　显然，要想降低房价，单纯依靠推出物业税是不行的，必须有严厉打击炒房等投机措施相配套，比如，像新加坡那样，对于在10年内转卖房屋的人征收高达100%的交易税，就能有效遏制投机的泛滥。在这种情况下，物业税才能发挥应有的作用。

这还不是最根本的问题。我国对物业税的理解和设计与国外的物业税有很大不同。在国外，房地产开发环节的税收负担很轻，税收主要集中在持有(保有)环节。由于持有环节税收很重，人们买房不仅要看自己现实的购买能力，还要考虑和衡量未来的居住成本。因此，在国外，大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此，物业税不仅对抑制房价上涨有用，对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足，而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。

而我国房地产链条的税收主要集中在开发环节，然后被计入房价，给人的感觉是税收并不重。实际上，我国的房地产税费并不算低，专家估算，在房价构成中税负比重至少在35%-40%左右，只是由于集中于开发投资环节而带有很强的隐蔽性。除了税收，还有各种收费。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。

因此，衍生出了两个问题：其一，我国当初提出征收物业税时，是想把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题时，只提到我国持有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也将提高。在这种情况下，房价不仅不可能降低，甚至有推动房价上涨的可能性。

其二，即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，乘虚而入，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？

因此，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位来考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，物业税开征对房价的影响最终恐怕会令人失望。

责任编辑/cd001
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