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物管“酬金制”成都叫好不叫座

物管作为一种先进的物业管理模式，前几年，在上海、北京和各大沿海城市也开始逐渐兴起。在成都，随着第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行等五大行的相继进驻，他们将先进的物业管理经验带到成都，使得“酬金制”才开始被众多开发商、购房者所知晓，也由于“酬金制”财务透明、管理更规范的特性而受到业内人士的广泛认可。据了解，目前有许多成都本土和外来开发商都在向五大行咨询和洽谈“酬金制”的物业管理模式。一些专业人士也纷纷表示，“酬金制”将是未来成都物业管理发展的方向。

物业管理“酬金制”优势明显

高力国际成都分公司总经理蔡孟颐告诉记者，“酬金制”作为物业管理收费的一种模式，克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。而在包干制模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多一些中小型物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。但是，“酬金制”管理模式下的“酬金”是物业管理企业获得的收入，“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入和支出，从而避免业主的利益被侵占。同时，“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。另一方面，一个先进、优质的物业管理更利于小区物业的保值和升值。

四川博远置业副总经理何善文则认为，实行“酬金制”对物业公司和业主都有利，是一种双赢的服务收费方式，物业公司可以透明收费，业主可以明明白白消费。同时，“酬金制”明码标价，更有利于物业管理招投标。

成都“酬金制”环境还未成熟

但是，在绝大多数小区采用“包干制”物业管理模式的成都，在购房者们还从未体验过“酬金制”带来的甜头的情况下，“酬金制”在实际推广中常常遭遇尴尬，成了叫好不叫座的局面。据有关资料显示，至2007年6月，成都的物业公司99%以上都是实行包干制，目前只有新加坡吉宝置业的粼江峰阁将采取“酬金制”物业管理模式。一边是物业管理“酬金制”的明显优势，一边却是在实际操作中屡屡遭遇尴尬甚至流产的局面。事实上，“酬金制”之所以难以推广，主要原因在于成都购房者对“酬金制”有很多的片面理解，认为再透明的管理，仍然会有暴利和黑洞。其次，“酬金制”与“包干制”一样，应该是一种物业服务收费方式，而人们往往将实行“酬金制”看成是解决物业纠纷的方法，使得“酬金制”不得不遭遇叫好而不叫座的尴尬局面。

高力国际成都分公司总经理蔡孟颐分析认为，“酬金制”的推广，要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，小区住户要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。显然，这些条件目前在成都的很多小区都还尚未具备，但实行物业管理“酬金制”必然是未来成都物业管理发展的趋势。

名词解释

酬金制 是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

包干制 是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，是传统的收费形式。即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。目前施行的“菜单式”物业管理收费模式，就是包干制。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

责任编辑/cd001
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