新盘集中放量给租赁市场冲击对二手市场利好

近日，有媒体报道称“东莞城区楼市上半年较为平淡，下半年新盘会集中放量，约2万多新品扎堆上市”，这是否会对二手市场带来冲击？对此，记者采访了地产中介——金信联行市场部经理文海斌，他表示：“新盘集中放量会给租赁市场带来冲击，对二手市场反倒是一个利好”。

部分优质盘源可能会流入二手市场

下半年东莞城区潜在楼市供应充足，供应楼盘共48个，其中旧盘新推23个，新盘25个，新旧盘数量各占一半。合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，下半年东莞城区潜在供应商品住宅共22726套，其中南城供应楼盘23个，供应套数10873套，占48%；东城供应楼盘14个，供应套数6682套，占29%；莞城供应楼盘6个，供应套数2269套，占10%；万江供应楼盘5个，供应套数2902套，占13%。

面对即将入市的两万多套新房，文先生丝毫不为二手房的销售担心，他认为，下半年上市的楼盘以中小户型为主，租房的可能会考虑买房，使得对同类型产品有需求的客户选择余地更大，而放盘的业主的期望值也会随之降低，租金价格也许会发生细微改变。

而东莞的二手房市场是以中大户型为主的，特别是开征营业税之后，二手房的业主一般选择出租物业，转手的比较少；而对房子有需求的新莞人需要的是80－90平米的中小户型，市场上可供选择的余地不大，供应量偏少。2万多套新盘一起上市销售，会使得一部分优质盘源流入二手市场，增加二手房交易的供应量，更好地满足市场的需求。

从东莞市四区二手楼市特点看中介“布点”

金信联行2007年上半年度的销售金额接近4个亿，据金信联行总经理罗凤介绍，今年内将在东莞市4区开满30家营业店。从公司的战略地图可以看到，这30个点主要集中在东城和南城，少量分布在莞城和万江。

地产中介公司“布点”有何讲究呢？据文经理介绍，东莞市四区中二手楼市发展最成熟的是东城，其次是南城和万江，莞城属于旧城改造区，二手市场最不发达。每个城区也会有几大集中的二手房片区，如东城主要有东泰花园片、东城中心片、花园新村片、黄旗山周边这四大片，这也是中介公司“布点”最密的区域。东城东片区（往寮步方向）的二手市场也开始逐渐起步。

南城是今年上半年盘源最充足的区域，成交量亦是最高，拥有广阔的发展前景，目前二手市场成交区域主要集中在中央生活区（指三元路、五环路、莞太路、东莞大道围合起来的区域）、运河沿岸片、中央商务区、宏远片区这四大区域。万江的二手市场则集中在理想0769和江滨花园这两大楼盘周边。莞城则大部分是宅基地，属于旧城改造的重点区域，二手市场尚未发展起来，因此莞城的中介公司也非常少。

30－50万之间的中小户型需求量最大，但成交率最低

“从客户对二手房市场的需求来看，30－50万之间的三房需求量是最大的，但实际交易中总价在80万以上的交易量却是最大的，占了近50％”。为何会出现这种看似矛盾的现象呢，文经理从不同户型需求人群的特点着手，做出以下分析。

如果按照客户对二手房的需求来分类，那么144平米以上的需求量占20％左右；100－143平米左右户型的需求量接近45％；60－99平米的需求也占了将近30％；60平米以下户型的需求则占5％－10％。需求144平米以上户型的业主选择的时候主要考虑环境，以及子女教育，只要这两点合适，成交的几率就很大；而市场需求的主体是60－143平米之间的两房、三房，这部分人群主要是都市白领，家庭月收入在6000－20000左右，他们购房时考虑的因素很多，诸如环境、教育、成本、升值潜力等，对价格尤其敏感，因此看房的主要是这部分人，但是成交率却是最低的。这从上半年金信联行市场部的分析数据也可看出。

广深中介纷纷抢食东莞中介市场

据东莞市中介协会统计的数据显示，已经登记注册的中介约380家左右，加上大部分没有登记的“夫妻店”，可能超过1000家。不少深圳、广州过来的中介品牌纷纷抢食东莞市场，如深圳过来的创辉已有50多家分店，广州过来的满堂红分店也达到30家左右，合富置业的分店达20家左右，而本土做得比较成功的有未来地产，共有店铺30家左右，金信联行的分店也达到20家左右，还将在年内继续扩张达到30家的规模。

东莞中介市场竞争日益激烈，如何修炼好内功、做好服务，自信迎接外来品牌的挑战，吸引到对中小户型有需求的绝大部分人群，这是摆在每个本土中介公司面前的课题。

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