李开发：上海开征土地增值税对抑制房价毫无意义

作者：李开发（中国管理科学院研究员）

据新华网上海7月15日报道,从本月15日起，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。 其文件依据是于上月13日地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》。文件规定，从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

根据上海市相关规定，所谓非普通住房是指：住宅小区建筑容积率1.0以下；单套建筑面积140平方米以上；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

房价成为群众最不满意的宏观调控问题

近五年来，中国房价如同坐了火箭般的高升，成为人民群众最不满意的宏观调控问题。随着房价的不断高升，从2005国务院的国八条拉开对房地产市场宏观调控的大幕以来，2006年出台国六条，2007年，温总理在政府工作报告中继续2006年的一贯思路，再次重申要重点建设面向广大老百姓的普通商品住房。在调控部署上则三管齐下：八部委负责检查房地产市场的经济秩序，国务院发展研究中心与国务院参事室则参与房地产政策调研工作，最高检、最高法则在涉及房地产腐败方面出击重拳。一切看起来如在掌握之中。然而事实是房价继续大涨。

针对房价高涨，官员们的理由不同凡响。有的官员说，中国应当有70%的人群租房。有的学者说，富人买房很好，一头连着富人，一头连着穷人，穷人应当到富人那里租房。最近有一位一直坚持房价上涨合理的学者则说，中国房地产研究目前只有本科水平。在他们看来，房地产领域的知识比大海还要深，那些声称房价应当降下来的人可能连本科水平都不如，甚至中学都没有读完。不过这一板子打得也太狠些了，不仅是近三年来那些成百上千的人大代表、政协委员受责罚，而且国务院的政策也受牵连。众所周知的是，国家为什么要调控房地产？过去总是产业出了大问题才进行宏观调控。2005年两会期间，那么多人大代表、政协委员提提案，会场内外，舆论如潮，深得民心的国八条才能如期出台。如果房地产发展很健康，为什么要调控？调控的目标如果是要把房价调上去，不如学黄老的无为而治，因为开发商有足够能力实现这一目标，何劳政府亲力亲为？如此一年接一年高调调控，难道是吃饱饭没有事干了？

房价缘何越调越涨，越涨越快

2007年以来，房地产宏观调控又是一个至今没有看见收获的年头。越调越涨，越涨越快。代表性的深圳上半年直涨50%，使某些统计部门的用房价涨幅趋缓一类废话都自觉脸红。先有香港媒体说深圳有四分之一住房被港人买走，又有消息说，大量的海外资金涉足楼市，有许多国内房地产机构在为外国投资者炒房，动不动来一个全楼盘整吃，低于多少平米的小户型全部纳人囊中，一个人购买数十套房更是不胜枚举。因为众多炒家暴炒楼市，因此，许多人分析，整个商品房市场有30%、甚至50%的在投机炒房，有的说可能达70%。也有的调查把炒房的、和半炒半住的，合意即可出手的加在一起，真正愿意居住的则更少。

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