直播:成都房地产趋势论坛 搜房CEO莫天全作客交流

研讨嘉宾：
伍先旭 园丁房产副总经理
赖瀚林 成都杰力恩地产营销机构副总经理
毛  勇 正合地产 总经理
文化勇 世家机构 总助
张  扬 华西都市报 资深记者
党  鹏 中国经营报 资深记者
冯  珏 红星国际 推广总监
赵小霞 盛吉立地产
刁正识 花样年地产

    我们搜房每期的大话地产，都要聊一些话题,今天我们很荣幸邀请到各位准备做一个七城联动,聊聊七个城市的共同话题.搜房网要反映的也正是全国各个城市面临同一问题。今天我们主要聊一下成都楼市的发展趋势，搜房网莫总昨天特地从重庆赶来,向各位了解具体动向. 最近,在多重因素的影响之下，股市一路飘红.全面上扬的股市将给楼市带来什么样的冲击?大话地产希望各位谈谈对此问题的看法,为股市攀升背景下的成都楼市发展做做预测，哪位先给我们聊一下？

    ★ 观点：房市和股市一样，都存在吃葡萄效应，股市红火的时候进入股市赚热钱，房子涨价的时候又回到房市买房，目前有将近三成本来是选购房的资金，流向了股市，这是投资人保证个人利益需求的现实选择。

    房市和股市一样，都存在吃葡萄效应，股市红火的时候进入股市赚热钱，房子涨价的时候又回到房市买房，目前就有将近三成本来是选购房的资金流向了股市，这是投资人保证个人利益需求的现实选择。很多人对于整个经济走势都是持一种比较模糊的态度或者很怀疑的态度，你让他把大部分资金压到五年以后才能产生收益的话，我估计大部分中国人没有这个承受能力。所以我投资股票市场一样要适当减仓，保持适度的投资格局。合理地把资金调整出来投向其他的领域，这是很多人现在考虑的问题。问题的关键是什么时候股市的资金开始大规模进入其他领域。

   ★ 观点：民间投资群体已经具备成熟的投资心理，而投资者的天性决定了它在有更好投资产品的时候一定是流向其他地方。目前投资股市当然能够实现资本的最大化，但是不可能对楼市产生根本性影响。

   近期我们研究机构做了一些调查和访问，发现成都资本市场对股市和楼市关系的基本论调是，股市不可能对楼市产生很大的影响，但是影响是存在的。第一个影响就是地产商.比如伍总就要考虑自己的投资回报率. 另一方面,有一部分改善性的客户，本来准备在郊区买第二套房子,却看到股市好，先去炒一下股，把钱赚到了再去买房于是就推迟买房，这就确实是股市在影响楼市. 但是从长期来讲，房地产市场还是非常有保障的，第一，有充足的资金和刚性需求。我国的城市化进程是个政治任务。成都要在十一五期末要达到50%的城市化进程的话，就必须增加很多需求，所以刚性需求和巨大的资金储备保证了中国任何一个好的投资产品和投资方向都不会冷落。

    ★ 观点：股市的影响在于两方面，一是现阶段和今年以内,还有更多资金可能被吸引进入股市.二是成都是增长性需求的市场，房地产需求量比较大。不管股市怎么疯狂，房地产还会火爆，两者会很可能会齐头并进。三是国家出台很多宏观政策以促进房地产市场健康发展, 可以说明房地产市场还是很有搞头的。

    我从两方面来说一下。第一，房地产投资因为政策限制比较多,投资周期比较长,这些都会在一定程度上影响投资回报.因此当有其他投资途径能在短期获取利润的话,地产商就会考虑自己要不要去投资股票.因此，在现阶段和今年以内,预计还会有很大一部分资金被吸引进入股市. 另外,很多股民不是专业投资者，跟风心理比较重，而跟风、暴富、贪婪心理是很容易被动摇的。在目前房地产投资前景不很明朗的情况下，把资金转到股市，是理所当然的。

    第三, 国家出台很多宏观政策，不是为了调控房价的涨幅，而是希望透过这种方式促进房地产市场健康发展, 可以说明房地产市场还是很有搞头的，前景比较好。虽然目前很多老百姓都说房价上涨比较快，有一些怨言，但这个经济问题具有综合性，老百姓虽然抱怨，虽然目前在股市里面容易赚钱，但从长计议，购买稳定的能够增值的房产始终会是投资人的选择，房地产还是有很大的资产收益空间，只是在这个时期要耐的住寂寞。

    ★ 观点：国家金融压力是非常大的。居民手中大概有25万亿的存款，这一直存在潜在贬值的风险，自然需要通过一种窗口来宣泄。国家相应地加强股市的调控和保护必然会引发股市疯涨。

    股市涨楼市就跌的看法多半是一种平面比较。近两年来股市和房市一直是双上涨趋势。从国际金融环境来看，是受到人民币长期潜在贬值压力的影响。这十年来美元对金属、石油，对欧洲主要汇率都在贬值。而我们国家又是一个加工型的国家，美元贬值就导致我国能源进口飞速上涨。虽然整个人民币体量可以通过增发来抵消贬值的风险，但真正到了消费者手里头，由于工资增长速度是跟不上贬值速度，就不是这样了。所以说，整个人民币表面上又针对美元的升值压力，实际上是针对能源市场的贬值压力，这种贬值压力都有保值性投资的需求。十年前我们说对GDP的比值可能是1：1左右，但是第一季度的货币数量是36万亿，GDP是36.1左右，是1.7：1。可以说整个国家的金融压力是非常大的。居民存款大概有25万亿的，潜在贬值的风险一直都存在，这样的风险自然需要通过一种窗口来宣泄，股票市场就是这样一个窗口。在市场有投资需求的时候，在国家相应地加强了股市的调控和保护的情况下，股市疯涨就成了必然的局面。

    从楼市的角度来分析，要先问问题：中国是不是存在房本位呢？房子会不会给人们提供一个价值支撑呢？我们国家的福利制度的健全，人们相对需要福利保障，这个福利保障哪里来找呢？保值资产最容易想到的就是房子。所以我们今年看到房交会，人员是少了20万，但是成交比去年效果比较好的春交会还多了3点几亿元。这个能不能说明问题？所以说，在一定程度上，资金为了稳定和保值需要，回到房市是必由之路。因为中国人有把资金分段的需求，一部分资金拿到以后不可能全部转成货币资金再去投资，可能会把一部分拿出来，做分段性的投资处理。所以成都的市场，大的环境来说还是比较好的。