2007泛零售业发展与房地产开发高峰论坛

【主持人】：我们今天的论坛准备开始了。尊敬的领导、来宾们、女士们、先生们，大家好，我是四川电视台天天房产的叶健，非常高兴能亲临现场。可能这几个年大家就是有目共睹，整个中国西部商业地产的发展情况，应该说整个西部的商业地产发展速度还是很快的，为了更好地推动西部商业地产的良性发展，搭建房地产企业与连锁商家互动交流的良好平台，在这里由四川招商引资局、四川省商业地产联盟、四川省商业投资开发联合会共同主办的2007年泛零售业发展与房地产开发商业论坛在此举行了。今天到场的有很多领导和嘉宾，在此给大家介绍一下。主办方领导是四川省招商引资局副局长吴显奎先生、四川省商业连锁投资开发联合会、四川省商业地产联盟冉立春先生，还有我们的演讲嘉宾，中国商业联合会副秘书长商业零售专家王耀先生，中国人民大学经济学博士金融信托专家投资银行家、经济学家孙飞先生，美国格林豪泰管理酒店集团发展部门总经理金志波先生。成都商务局市场体系规划建设处处长石平先生、成都比华利营销策划公司董事长宋达为先生，美的集团国内市场总监雷希贤先生，四川饭店与餐饮娱乐协会会长何涛先生，同时协办支持单位的嘉宾有：兰州瑞德实业集团有限公司董事长王文歌先生，还有美国驻成都商务理事武田元先生，欢迎您。接下来我们就首先有请四川省招商引资局副局长吴显奎先生给我们讲话，有请！

【吴显奎】：尊敬的各位来宾、各位朋友，各位来自商业地产和流通领域的企业家们，大家上午好，我很高兴在这里作为主办方的代表向朋友们发表致词。在各位商家、各界朋友的鼎力支持下，2007中国西部商业地产投资合作洽谈会拉开了帷幕，在此我代表主委会对今天参加会议的连锁零售企业、金融投资机构和商业地产的各界代表和专家学者们以及新闻界的朋友们表示热烈的欢迎。本次会议志在为商业地产开发商与品牌商家的投资者之间搭建零距离、快速配对平台，通过招商和选址，降低商业地产的成本，提高效率，促进西部地区商业地产的发展。近年来，随着四川经济的发展，房地产业务也得到了较快发展。以成都为例，成都房地产的开发量一年比一年大，2006年成都房地产开发完成的投资是169个亿，增长了39%。其中住宅完成投资439个亿，商业营业房完成投资179个亿，由于信息不对称，商业地产项目开发的开发商们迫切需要从商业企业进行有效的对接。本次洽谈会正是为了解决这种对接而搭建的平台，通过这个平台，各个开发商可以快速接触商家，各品牌商家和国内外的投资商也可以大量地优选项目，寻找合作伙伴，快速适应品牌和市场目标。通过这个平台希望能够促进投融资以及四川房地产业的发展，促进四川省流通领域的发展。预祝本次大会成功，谢谢各位。

【主持人】：非常感谢刚才吴局长激情的致词。接下来有请格林豪泰发展部总经理金志波先生。有请！

【金志波】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好，我来自格林豪泰酒店管理集团。这次非常荣幸能够来参加地产招商大会，由于我们是做连锁的企业，主要是做连锁的酒店，在全国我们也是大力拓展，也希望在西部能够有一个快速的发展，这次特别感谢主办方给了我们这样一个机会能够和大家进行一个短暂的交流和认识。在这里我主要想介绍一下经营型酒店的历史和发展趋势，经营型酒店目前在国内炒得也相对比较热，也是一个热门的投资行业。应该是从2001年的时候，整个中国的经营型酒店业快速发展，其实它的起源是在美国，最早的时候，在20世纪70年代，在美国一些高速公路口或者快速干道的地方，经常去国外的朋友就知道，叫汽车旅馆。在国内发展成经营型的商务酒店，在国内主要集中在商务区、市中心，汽车干道的汽车旅馆发展还不是很多。由于国内经济状况还不是很适合主要像加油站附近、快速干道，因为这些客流量还不是特别多，现在主要是集中在休闲旅游城市客源比较大的地方。在国际上，经营型酒店占的比例是比较大的，像马力奥特、希尔顿这些酒店，经营型酒店和这些酒店的比例基本上是7：1，经营型酒店占大部分。经营型酒店的营收在酒店业的70%份额。在国内来讲，经营型酒店占的比例不足10%，营业额就更差了，在国内占的比例是比较小。目前，在全中国酒店总的店数已经超过了29万家，出租率并不是特别理想。2004到2006年连续的统计数字平均的出租率都在下降，2006年基本上不会超过54%。在这样一个环境下，现在的酒店应该是有一半的房间是空置，为什么经营型酒店发展得这么火爆？这对整个酒店业来讲，也是一个比较大的机会和挑战。经营型酒店占的份额又小，但是酒店入住率又差，最主要的原因，我们大家应该是比较清楚，酒店业的信息是不对的，我们经常出差到一个地方，一个三星级酒店和一个四星级酒店，有可能三星级酒店比四星级酒店还要好。这就说明中国酒店业急需要改变的一个状况，就是不能给大家一个很安全的、很透明的信息。很难在出差之前我就知道这个酒店样子是什么样子，我去了就很满意，或者能达到我的要求。这是目前中国大部分酒店还达不到的要求。

【金志波】：现在经营型酒店发展得比较快，例如国内的一些品牌，如佳（谐音）、锦江、莫泰，在国外的EPS，这些发展得比较快，相对来讲入住率也比较高，最主要的原因，第一是客人入住率比较高，更加务实，出差旅行到一个地方，不见得要住得非常豪华，主要是干净就可以了。第二，到了一家基本上知道这些产品信息是什么样子，之前就能够了解，这是酒店非常受欢迎的原因。现在国内的酒店业是群雄逐鹿，逐渐面临白热化的竞争，在两三年之内也有一个比较大的洗牌，类似于家电业，因为它也是做渠道的，渠道也面临一个比较大的洗牌。主要是看产品的竞争力。格林豪泰酒店是在2004年进入中国，我们是进入得比较晚，我们是第一家全美资的经营型酒店，为什么说是第一家呢？在2004年我们注册的时候，国内还没有对外资酒店全面开放，注册合资的可以，全外资是受限。当时外经委等各个地方跑得比较累。我们在上海注册了格林豪泰管理酒店公司，这标志格林豪泰正式进入中国。我们公司主要是由美国几个比较大的集团来投资的，美国的API公司，还有台湾的大通集团，几个大集团投资了这个酒店。第一期投资是三千万美金，到现在累计注册资金已经达到了2500万美金以上，我们经常到各地去建连锁酒店，就要求驻地投资，今年我们预计投资在一个亿美金左右。现在格林豪泰整体的发展，我们04年第一家店的开业，我们04年11月份、12月份，我们连续在国内开了三家店，05年在国内开了七家店，05年主要是公司的系统上、信息系统的开发上做了大量的工作，06年的上半年，我们还主要是在调试系统这一块，06年下半年我们开始提速。到06年12月31号，格林豪泰在全国总店数达到了68家。到目前为止，截止昨天，我们格林豪泰总店数已经达到92家。目前在西部我们也在逐渐选点，成都第一个点也已经签约，重庆还有三到五家店陆续签约，包括西安、兰州等等地方，我们开始全力地选点。我们预计到今年年底，我们的总店数能突破250家。我们主要拓展区域还是长三角、珠三角、西部地区，还有京、津等。总的床位数希望达到四万个床位以上。

【金志波】：格林豪泰来到中国，最初的定位我们还是经营型酒店。现在提到经营型酒店还是以一个旅馆的形式来出现的，例如佳（谐音）、锦江这些老牌，锦江是96年发展到现在，在国内的影响力还是相当不错的，他们的确对经营型酒店业做了很大的贡献。我们来到国内之后，我们对整个经营型酒店的产品做了一个比较大的改良，最主要的改良我们是希望做成高性价比的产品，我们采用的价格还是性价比的价格，但是服务要达到商务型的服务，基本上是在三星、四星的了。从目前我们的硬件标准是安全，可以达到四星级的标准；软件服务基本上类似，达不到五星的服务，因为有很多产品是简化的。从我们现在的入住的客人比例，也是商务客人居多。我们主要考虑国内市场商务状况的发展，从去年统计数字来看，国内的商务型客人和休闲旅行客人的比例已经反过来了。以前休闲旅行的比例是比较高的，占到60%左右，五一、十一、春节，包括平时的休闲旅行比较高。现在商务型比例已经超过了52%了。现在整个改变非常非常大，这一块的客源也比较多。刚才提到比较大的区别就是硬件上、设施上、价格上、目标客户群上都是比较大的，我们希望给客户提供一个高性价比的产品。我们周边的酒店都是在150元美元左右的价格，现在是149元美元的价格。这个房间的设施是没有任何区别的，同样经营型酒店的价格，提供同样的产品。同样有朋友提到改造费用会不会增加，这个我们可以探讨，这个完全不必要增加大投入的。

【金志波】：无论从成本控制各方面，我相信还是有很多空间可以做的。我们现在酒店的外籍人士也是比较多的，不同的酒店有10%到40%的外籍客人入住。商务客人对我们的认可还是比较高的，国外的商务比例占到30%的以上。休闲的占到10%，因为我们不接散客。做连锁酒店最大最大的优势就是会员，现在所开业的酒店，6个月以上的酒店会员都达到40%以上，反复消费是比较多的。这一块是我们酒店比较有优势的地方，我主要介绍了一下我们的酒店。这次来也希望跟诸位有一个很好的合作机会。在这里我也介绍一下我们公司在全国是什么样的合作形式。

【金志波】：我们主要有四种合作形式：第一是租赁。诸位都是地产界的精英，有很多房源和业主，我们希望提供20年的租赁房源。地点我们也有一定的要求，新建的、原有的都可以。我们对很多新建物业更感兴趣，第一是现有酒店，第二是新建的。我们对很多旧的物业改造，我们也抱着一种谨慎的态度。因为全国酒店的客房量比较多，而且空置率比较大，我们希望在原有酒店客房基础上有一个改良，这样对行业也有一个比较好的促进。第二种合作方式就是加盟，现有的酒店、物业不希望租给我们或者不希望卖给我们，让我们来进行管理，共同输出品牌。第三是合资，我们可以合资合作。第四，我们也可以购买。我们选择物业的标准应该是在2000到10000平米都可以。径深在13到18米都可以。做房产的都比较清楚，要交通比较便利，有停车位，靠近商务区更好。今天在这里也不能讲得太多，下午我们会有同事在这边和大家有一个深入的沟通。我也希望这次大家能够找到很好的合作机会，也希望我给大家讲解一点点经营型酒店的概念，能够给我们双方的行业找到一个契合点，再次感谢主委会、感谢大家。

【主持人】：我们谢谢金总经理给我们讲格林豪泰现在在中国的发展状况，他是意犹未尽。不过他也提到了，在下午的时间可以和大家进行更好的交流。接下来有请中国商业联合会副秘书长、零售专家王耀先生给我们谈一谈中国零售市场的发展现状以及趋势的分析，有请王先生！

【王耀】：非常感谢大会主委会给我一个机会跟大家共同交流一下整个商业形式。今天的题目中有两个，一个是零售业，一个是地产。今天我所谈的更多是在零售环境方面。今天在座各位很多是地产老板，地产老板也好，商业老板也好，都需要知道零售是如何发展的。零售这几年发展非常非常快，这种快可以用两个可以说明，一个是可以关注到越来越多的外资进入到中国，因为发展快，外资才会到这里投资，寻找机会。第二，我们可以明显感觉到市场竞争越来越激烈。大家做地产也好，做商业也好，尤其很多大型商业设施这两年普遍会遇到一个问题，找品牌难，找大型知名品牌更难。这是很多商业地产商需要知道的零售商业环境。我今天给大家介绍一下零售的情况。

【王耀】：我们国家近十年发展的速度是非常快的，我们从这个图表当中就可以明显感觉到，从我们的GDP走势来看，一直是高位，这个是跟全球来比较，我国国家的发展在全球平均来讲，近三年全球GDP的增长平均在4%以上，2007年货币基金组织预测是4.9%，这样高速增长的情况下，这几年中国的GDP都在10%以上。我们可以看出来，这张图表就可以明显说明一个问题，中国经济的发展始终保持着良好的发展态势。还有一个可以看出来，从99年开始，基本上每年一个台阶往上升。这几年，从2003年开始，经济学家普遍关注，包括政府也普遍关注固定资产投资。很多媒体在呼吁我们国家的固定资产投资比较高，我们从这一张图表当中可以看出来，2006年固定资产投资虽然是在高位，但是增长速度已经明显回落了，这就说明政府宏观调控方面起到了很大的作用。还有一个我们可以注意到，我们国家的进出口，这个数字始终保持着高位增长，我们从2001年到2006年的中国进出口来看，发展非常激烈。这引起全球瞩目，用三句话来讲中国的经济发展，第一，快速增长。第二，效益比较好。第三，物价低。消费品市场是什么样？从97年以来，我们实际增长速度都在9%以上，年均增长速度超过10%。2006年的消费品增长是13.7%。

【王耀】：另外一个非常重要的变化，就是农村市场，因为06年以来一个重要的变化就是县级以下消费品市场活跃，与城区消费品市场基本上是同步。从这张表当中可以看出，除了2月份以外，每个月的增长速度是均衡的，这就说明市场是成熟了。2月份是春节的因素，1月、2月都是春节的因素。但是从三月份以后，增长是平衡。从这一张表我们可以看出城市和农村增长速度的比较，尤其是2005年、2006年，农村的增长速度和城市的紧张速度基本上接轨了。这两年我们国家实施对农村的优惠政策，给农民减轻了负担，增加了补贴。农民确实增加了收入。从2006年我们可以看出，农村的实际增长和城市的实际增长基本上是稳步的。所以这两年农村的生活确实好了。尽管这样，但是对于消费品市场来说，主体还是在城市。我们从这张表中明显感觉到，城市所占的比重，从01年到06年来说，始终是在上升。尽管农村发展很快，但是从比重来说，农村比重还是不断地下降。我们明显感觉到消费品市场主体在城市。另外一个高速增长的就是住宿和餐饮业。这两年的发展速度平均都在15%以上。我们从06年12月份我们就可以看出来，每个月的增长都在高位。为什么我们国家的社会消费品总额会保持快速增长？我们觉得有四个方面的原因。

【王耀】：第一，最低收入。城镇的可支配收入是11759元。所以我们从这张图表当中，我们可以看出来，城镇居民人均收入和农村居民人均收入，从01、02、03、04、05年，尤其是02到06的增长速度，基本上是同步的。

【王耀】：第二，我国的城镇化水平稳步提高。城镇化水平所占的比重，94年我们占的比重到了2006年的比重，我们可以看出来这个比重是逐年提高。这就是说大部分城市化的水平当中，一个是我们的政策，另一个是农村居民向城市居民的转移，所以这个指标就逐年提高。

【王耀】：第三，物价水平。上涨幅度比05年回落0.3%个百分点。从下一张表可以看出来，从97年以来，98年是负的，从02、03年出现正的，04、05年都是比较低的物价指数，但是经济仍然保持高速增长，所以这个经济环境是比较好。

【王耀】：第四，社会集团对零售业的增长有明显的贡献。我们知道我们国家社会集团的消费是表现得比较突出。尤其是随着办公、企业之间的交往，社会集团的消费经过测算，对整个消费品市场的拉动大概在4%左右。

【王耀】：另外，我们谈一下零售业的发展情况。这几年是一年一个台阶。04年是5.9万亿，05年6.7万亿，06年是7个亿，07年8万亿基本上没有问题，每一年一个万亿的台阶上升。大型零售企业对零售业主导地位已经初步形成了。我们看县以上，就是500万以上的零售企业进行统计，比去年同期增长1.3%，这个数字明显提高。高于全社会0.7个百分点。这张图表就可以明显感觉到，06年所占社会消费品比重是明显高于05年，所以大型企业的比重在市场地位中越来越重要。这里统计了500家大型零售企业，从06年来看，大型零售企业实现主营利润是615.4亿元，我们从06年就可以看出，利润总额同比增长36.7%，我们可以看出大型零售企业利润增长是非常好的。第三，我们可以看出，我们每年做一次全国零售百强的排名，分析他们的发展情况，今年2007年4月8号我们公布的，第一位是位是国美，它的营业额是800多亿。从06年的零售额看出来，百强当中，占的社会消费品总比重也达到了11.44%。从下一步图表就可以看出来，零售百强每年所占的比重，零售百强当中增长速度这两年还是在比较高位的增长速度，最高的时候可以达到40%的增长速度。但是规模却是不断扩大。下一张，我们从这张曲线可以看出来，零售百强占社会消费品比重05年是5.4%，06年是11.4%，逐年提高。所以大型零售企业对零售业的贡献率应该是非常大。

【王耀】：另外是市场集中度逐渐提高。前十位就占了整个百强的16.7%。另外一个特点，这两年专业店发展非常迅速。从04年当中，只有6家。到07年，就到了11家，这11家占了23%。所以专业店发展速度非常快，另外可以感觉到的是外资。我们拿出一些大店来看，像沃尔玛，06年新开16家。家乐福06年下开11家，百恩居、麦德龙也开了。我们仅拿沃尔玛和家乐福来看，在全国主要城市，包括二级城市都能看到他们的身影，他们的发展速度非常快。这一张我们可以看出，04到06年他们的发展速度应该是非常快的。在专卖店当中，专业店当中，我们拿出这个比较以后，就可以看出国内做的比较好的和国外做得比较好的差距有多少。家福特、家得宝东方家园等我们明显感觉到外资发展速度明显快于内资。在百强当中，外资是什么样的发展格局呢？他们也是一年一个台阶发展。所以我们可以看出，06年当中外资发展速度是非常快的。

【王耀】：除了谈零售以后，我们谈商业零售或者商业地产应该关注什么东西？因为我们每年接触很多商业地产，普遍感觉到有几个问题商业地产应该非常关注，第一是商业网点规划。同两年前商务部要求制定商业规划以来，我见到两百多个城市已经做完了商业发展规划，成都也有。这个商业发展规划对我们商业地产商来讲非常重要，它直接告诉你什么样的地区可以做什么样的商业业态。第二，商业地产商应该了解各种商业大型商业区的发展，因为这是我们地产商非常关注的。第三是品牌商业的发展。这里面我给出两点，第一是特色经营，大型商业非常多，但是做好的企业占的比重不是非常大，因为市场竞争非常激烈。我们可以关注时尚性强的商业企业，有很多年轻人消费，他们关注的主要是时尚，年轻人这一类的月光族的，这应该是商业地产应该关注。第二是高档。我国快速发展时期，这些高档的需求是逐渐逐渐提高，尤其是高档奢侈品，能够经营高档的百货店来说是我们比较关注的。比方说上海预言黄金，他一年可以做30多个亿。第二就是专业化，我们主要给出这么几类，第一是服装，我们做商业地产，尤其是大型商业地产当中，服装是最主要的一块，但是服装引进哪个品牌，这是我们地产商应该了解的。振荡非常强，从开业那天到现在人气不是很大。很多地产商应该关注。现在有三个，ZARA  HM  MS  CA他们已经计划进入。因为一个ZARA，他两千平米一天可以买到80到100万，它是最时尚、流行的东西，消费者就跟这些品牌走，必然使得整个地产商就起来了。另外像家电，国美、百安居等，我们要关注这些专卖店。再一个，我们要谈专卖店的发展动态。专业店的发展动态直接影响到百货店，你在引进专业店的时候，你要看到未来百货店、专业店怎么发展。因为未来专业店就在跟百货店抢生意。

【王耀】：我先介绍一个专业店的发展动态，再介绍怎么抢生意。比如以服装为例，大型的专业店他们就是2000平米，他们是卖品牌，百货店的价格非常便宜，专业店的价格要高一点。但是他们请了名师服装设计师。这里面比例最大的就是服装。平均来说，01年到06年当中，从22.5%上升到25.9%，服装在大型零售业的比重是逐渐提高。如果这些专业店把百货店的生意抢走了，百货店就非常难过了。我们可以关注前三个品牌，前三个品牌就占到将近10%。男装、女装，前三个品牌占的比重就将近10%，最高的是男西装。家电也是这样，为什么家电那么火？我引进前十个品牌就可以。比如冰箱，前十个品牌就可以占到80%的市场份额。全自动洗衣机86%，彩电88%。我们从这些数字可以看出，前十个就做这么大的份额，他们做专卖店就非常容易了。同时在化妆品当中，外资占的比例确实太高了。01到06年来看，美容、护肤当中基本上都是外资，可以占40%以上的市场份额，现在是美发中的比例，外资占的相对小一点。最后我们给出07年对市场的预测，我们仍然会保持比较好的发展态势。同时，商业物价指数大概在2.8%左右。以上是我对市场的分析，谢谢各位。

【主持人】：我们谢谢王先生精彩陈述。刚才仔细听了听王先生，有三个词是经常提到，一个是稳步，一个是增长，一个是提高。我相信各位能够感受到商业地产发展之路了。接下来有请成都比华利营销有限公司董事长给我们介绍一下成都商业地产创新之路。

【宋达为】：各位好，我是宋达为，是成都比华利房地产营销顾问公司的董事长。今天首先介绍一下我们公司所提供的服务，因为这是目前在成都商业地产开发所需要的环节，我们公司分为两个部门，一个是大项目部，专为五万平米以上的项目开发专门提供商业地产开发和商家的定向招商服务。中小项目部是为一万平米以下的商家和商业地产进行对接的工作。目前我们在成都代表签约的项目有华润24城，商业项目总面积28万平米，可出售面积是在20万平米之间，这个规划正在定，即将开动。另外，华润的翡翠城，总面积有15万平米的建筑面积，商业面积大概在11万左右，这就是我们替华润做全程的商业开发服务。中小项目部成立不久，但是绩效非常好，就像刚刚格林豪泰金总监的第一个店，他们到成都来了两年，没有找到店，委托我们两个礼拜，半个月我们就帮他们锁定了老统建办在东城根的建筑，因为我们是做建筑设计，我们可以算出来他的年收入是多少，根据房间，我们算出他能接受的租金。其实大家都是我们的客户，前五名的商业连锁我们提供给他，格林豪泰是从洛杉矶来的，他们的老板是我的朋友，所以我优先推荐格林豪泰，统建办也非常高兴，外资进入了商业。

【宋达为】：我简单介绍一下成都商业地产的情况。这两三年以来，我看了不少的项目，尤其是大型的项目，是一片伤痛、伤残、伤心之声啊。不仅成都是这个情况，在北京也好不到哪里去。因为它的规模更大，伤痛情况有过之而无不及。为什么会产生这种情况呢？第一，中国的商业地产正在开发的初期，缺乏经验，没有固定的模式可以追寻。第二，因为是在开发初期，很多专门在大型商场跟购物中心里的商家正在萌芽之中，很多还没产生呢，不像美国的SHOPINGMALL，已经有60年了。它的档次，从高档、中低是可以并存的。另外，各种衣食住行只有MALL里有，为什么美国购物要去MALL，因为是一站式，在中国是找不到这种店。它的重复性太大了，我在MALL里买的，我在外面买更方便，我为什么要去？这是一个大的问题，不是体量大，而是市场需求是多少，我们非常重视的，否则自己就把自己打死了。第三是开发商对于商业地产觉得很困难。大家觉得为什么要那么费劲去做商业地产，不但开发很复杂，后面还要经营管理，大多数开发商都是以建筑住房的方式来造购物中心。这就导致了什么情况？你造出来的是商品房了，不是商铺了，商家是要做生意的商铺啊，你做商品房他没法用啊，商品房又不能住，那怎么办呢？只好摆起了，就造成了大面积无效商业面积的空置。这就发生很矛盾，今天我见到了很多连锁商家到场，他们又为了找不到商铺而着急，这个矛盾现象就很突出。

【宋达为】：应该怎么解决呢？我今天讲一个实际的例子，我不讲理论，因为讲理论太累，我讲一个实际操作的项目。三个礼拜之前，武侯区产业办公室找我，他说他们要打造整个武侯区商圈，因为这在市里面交通最方便，最靠近市中心，整个体量也够大，他找我，大家来啊，商量商量，你给我们出谋划策一下。我对武侯商圈也很了解，中间有一个项目就是我们做的。我去了以后，我说总量够大，不能让商家各自为政。因为周边都是我的客户，6家商场，12家超市，我可以把它编织到项目中去。我们看哪些商家来了，我们有序地来编织。第二，看编织的位置，看怎么放进去。我说这样吧，大的我们只能讲原则，我们找块地，咱们来实打实的实战经验吧，主任说好。我就点名了那块地。第三天就把业主找来了，业主也不知道怎么办，我就要了地块的红线，规划条件，因为地理位置我很清楚，我就去了。昨天我就用投影的形式，他们也够重视，武侯区的区长也来了，还有业主代表，我就开讲。

【宋达为】：我先打了一块土地位置跟红线图，上面打了一个大问号，干什么？怎么办？接着我就说了，第一，做大型商业开发最关键的是什么？主题、定位、业态组合。这个想不清楚，肯定后面是一败涂地的，我的主题是什么？我的主题是车轮上的红牌楼，我要跟步行街的春熙路对抗，因为在成都大的商业开发没有一个能够跟春熙路争锋，因为它太强大了，所以我要走一条区域化的、区别化的路线，我要拿我的弱势跟它的强势来竞争。春熙路在市中心，它的问题是什么？它的价格太高了，它的停车位太少了，它的进出开车是很不方便的，我去春熙路我都不开车，我打车，倒不是舍不得停车费，而是停车位太难找。所以我要利用红牌楼，二环路是成都的动脉，城内城外的中分线，每天是10万辆车，川藏路又是十字交叉，可以从市中心到城外的三环，可以把城外的人引进来。我估算了一下，二环路跟川藏路如果有序的发展，体量应该在50万平米以上，可以跟春熙路、盐市口对抗。我要做非常足够的停车位，因为我在成都做过调查，开车购买的金额是不开车购买金额的8倍。

【宋达为】：各位想想看，为什么？因为开车购买的是一个礼拜看一次，你坐公车，你骑电驴子，你能提多少东西？开车对我来讲，我看到车轮滚滚，就看到财源滚滚。第一是汽车为主，这是我的主题。第二，业态组合。这个购物中心我算了一下，我的策划，不是理论。我根据这块土地能做的面积，根据我想哪些商家适合来，哪些商家在附近有店，它的竞争情况我要确定，然后确定我的业态内容。我看了以后，第一，百货，二环路边是很多大百货，因为在春熙路已经有了，他们俯视二环，看到财源滚滚，收入非常好，大家都想在南边、西边是首选，城东是有潜力，所以百货公司是第一要素，整个规划出来以后，168000平米左右，我做了4万平米的百货公司。第二个业态，有几家超市也找我，想在这个地区，我也规划了，做了21800平米的超市。在国内的品牌超市，是2100到2200平米，我做的是21500平米，在楼上，十字路口做了一个门厅，可以坐服务梯下去，这样超市的含金量也可以提高一些。第三，红牌楼是整个成都、四川乃至西南地区的汽车汽配商贸中心，我一直有想做一个适合中国的汽车中心，我在美国做过4S店的AUTOMALL。我在台湾卖过1200台汽车，所以对汽车行业非常了解。在当时，我想干这个，但是汽车受限，进不来。所以用了3万平米打造了汽车展示的4S中心。第一，你要买50万以上的车，奔驰、宝马、奥迪都在这儿。二楼我打造30万，三楼打造40万。所以你不用担心了，你要买10万的车必须得到五楼去。汽车一年有两三百亿，为什么不做？不是不做，而是不知道怎么做。所以我就想实现这个理想，在这个地方规划3万平米的汽车销售中心，每年大概在10亿到30亿之间。大家看精典汽车，大概在7000平米左右，就能做得那么好。我的面积是它的4.2倍，地理位置也有很大的优势，我能把它打造出来。第四，我有一个20到30亿左右的汽车销售中心，肯定有个很多汽贸、保险、贷款等等公司跟着我来，所以我打造一个百货公司8千平米的写字楼，在裙楼上做了一个写字楼，将近2万平米，我是有目的性的。剩下的第五部分，我做了1800平米的商住小户型。商业地产不要改变它的适用性。其实商业地产，如果你懂，是最赚钱的。我的商业面积达到了85%左右。所以，剩下4万平米的车位，我打造了380个车位，地面有230个车位，地下有1200个车位。以我的经验，这些大的商家和主力店看到这么多车位，只要合乎他们的使用，他们会争先恐后地来跟我谈的。

【宋达为】：我再说一下，我的定位就大了，我的超市是区域性的定位，我的百货是超区域性的，全市级的定位。汽车是什么定位，整个西南以我为幅地的定位。我讲了这个以后，所有建筑规划图纸，从上到下都是贯穿的，只要做了外墙装修，我就能算成本，我就可以算出我的成本是多少，建筑成本、开发成本，整个开发成本加上地价成本，我算了，大概是七亿六千万。因为我对这个物业很了解，所以我能估计我的总卖价是多少。我的总值在十亿四千万左右。那我就可以得出我的利润在两亿八千万左右。如果资金到位，工程管理可以的话，20个月我可以造得出来，我打两年，我把开发期间设定为三年，这就是开发商最关心的，我就可以算出按照国家规定，七亿六千万的总投资要求35%，大概是两亿七、两亿八，这是我的自筹资金，所以我也能赚到两亿七、两亿八，我除以三年，是34%吧。所以开发商很高兴，能够完全满足。这就是在国外，在美国，在先进国家怎么来操作商业地产，不是闭门造车，不是拍脑袋。

【宋达为】：为什么华润请我，因为我能做到，我的项目没有开工之前，我能跟70%的主力店全部签约，保障我的项目成功性，规避我的风险。这也是美国商业地产的成功之道。今天要讲的还很多，但是因为时间的关系，我把我要讲的已经表达出来，我希望能对大家有所注意，所以今天要达到三个目的，第一是介绍我们公司，第二是介绍我们能干什么，第三是分享我们的经验。在此我要感谢主办单位给我这个机会，同时也预祝此次大会能够成功，谢谢大家。

【主持人】：谢谢宋先生的讲话，他刚才谈到了商业地产发展的问题。我们也看到了，整个商业地产出现了很多街、MALL、广场，速度很快，但是做得不是很好，特别是在外资，做得比较很好。但是和餐饮还是接洽得比较好。下面有请餐饮娱乐执行会长何涛先生，给我们讲一讲餐饮集群发展与商业地产的开发，有请！

【何涛】：各位嘉宾，各位朋友，大家好，首先我代表四川省饭店与餐饮娱乐协会对本次论坛的主办单位——四川省招商引资局、四川省连锁投资开发联合会、省商业地产联盟表示热烈的祝贺，预祝活动圆满成功。冉会长给我定的题目是《餐饮产业发展与商业地产开发》，这也是比较大的题目，前面几个嘉宾演讲很精彩，我注意到后面还有石处长的演讲，主持人也说要控制时间，所以我要把我的发言缩小到三分半钟。

【何涛】：首先还是要给大家报道一些数据，06年数据显示餐饮业十分活跃，首次突破一万亿，达到一万零三十五亿元，07年预计突破1.2万亿。这些数据可以显现出我们餐饮业和商业地产都是呈发展状。从03年开始，我就提出一个观点，构建餐饮产业集群是促进我们餐饮产业化发展的重要举措。我们商业地产就为餐饮产业发展提供了平台。以前我们在谈到这个话题的时候，我们往往要举上海的新天地，今天也很高兴四川的一品天下、锦里、四川耍都也初具规模，可以看到前景无限。我们最近做几件事情，也是在推动餐饮产业集群的发展，一个是重要川菜产业化基地，这也是商务局委托我们做基地的规划。

【何涛】：这有几个版块，其中有一个，中国川菜连锁化品牌孵化及展示园区，这是一个产业集群。很多餐饮企业想寻求合作，我们经常也到省外寻求发展的时候也有理想的口岸。我们计划07年要成立一个商业地产的专业委员会，一方面服务行业，另一方面为我们商业地产体招商和后期服务。第三，我们也做商业信息化服务的拔建。这也是以相关产业为核心的专业网站，另外一个吃住网站，还有我们协会的官方网站。这个也是为我们的行业企业和房地产企业在地产口岸方面搭建一个平台。最近我们协会也与包括港澳台等30多个城市建立了友好关系，上次在北京举行的商业地产联合会一致同意，以NGO网站作为信息交流平台。同时我们与美国、加拿大、泰国等国家的行业协会建立了联系。这与推进餐饮产业化发展，搭建更高、更好的平台。餐饮产业发展与商业地产开发，从某种角度来讲，就是平台的嫁接，基本上就是赢在平台，我预祝在座所有的朋友身体健康、发大财。谢谢。

【主持人】：何先生的讲话很实在，我也实在一点，接下来马上有请中国人民大学经济学博士孙飞先生给我们讲一讲中国房地产宏观走向以及地产的发展趋势，有请。

【孙飞】：各位西部的朋友，大家好，四川广元是我的故乡，很高兴来到成都演讲。成都我来得比较多，我也很喜欢这个城市，今天给我20分钟时间，我也抛砖引玉，把我的观点谈一谈，希望大家获得比较大的信息量。我要讲三点，第一是中国房地产政策走向。今年房地产调控政策是怎么走向呢？在座的老板比较多，我希望企业家们不光有实际操作的经验，也要有战略眼光，国际化的视野，这样才能立于不败之地。我个人认为，今年的宏观调控还会加强，但是会更加精准化。首先，主要的调控政策是货币政策，还有土地政策、税收政策，我想它会产生一个联动的效益。

【孙飞】：在货币政策方面，在今年一个月以前，某网做了一个嘉宾访谈，我认为中国已经进入加息的周期，进入了加息通道，今年还会加息。这是一种信号，要抑制固定资产投资过热的势头，加息肯定是在所难免的。我们的土地政策越来越严格，大家可以看到，九部委部级联席会议要加强宏观调控，四川的土地方面也被提出了，这预计土地政策方面会愈加严重。物业税等等方面的东西还会重新提出来，物业税是打击投机，抑制投资。我要解释一下这个概念，我们买房自住，这个要精确一点，一个是投资，一个是自住。国家出台政策主要是打击投资。我想宏观政策走向主要是这么一个趋势，经过这几年的宏观调控，手段越来越高明，也越来越艺术化，注重软着陆。

【孙飞】：第二，我讲一下房地产的走势。我认为中国房地产走势长期向好。现在城市化进程在加快，是四十几，未来要达到60到70%，这个步伐是不可阻挡的。从宏观层面来讲，整个趋势肯定是趋好的。前一段时间跟潘石屹同行讨论，这一定有隐患。但是我讲的是整个房地产市场的指数，这个指数对国民经济是有作用的，也只有参考意义，实际作用不大。因此我提出来，每个城市要不定不同的房地产价格指数，也要制定城市和郊区的价格指数，去年有媒体提出北京的房价首次超过上海，这个概念是错的，北京的郊区和上海的郊区全部加起来做一个平均，这个是错的。北京三环以外的房子一万块钱就可以买到，而上海内环的，普通住宅就要两万多块钱一平米，因此这个统计口径是有问题的。

【孙飞】：另外我也提出市场细分化理，房地产市场一定要细分化。目前中国整体的房地产市场是一个结构性问题，供应结构出现了问题，供求不平衡。这也是我们要解决的，实际上国务院的国六条、国八条也意识到这个问题，温家宝在人大报告上提出的也是有针对性的。我们国家高层管理部门已经充分认识到房地产供求失衡症结所在。商业市场跟住宅市场是不同的，住宅既是商品，也是住宅，应该建立市场保障体系。比如在成都，这个商业地产是不是过剩了？这个价格卖不卖得起来是市场说了算。所以商业地产商们应该更加敏锐地把握市场，政府切实应该承担起应该承担的责任，保障贫困人口、中低收入人群的住房保障问题，而开发商，我个人认为企业是以盈利为目的，他们唯利是图，我觉得是不可厚非。但是政府要切实承担责任，住房保障体系建立起来以后，这个市场就是良性的，是一个完整的市场。

【孙飞】：我概括一下，中国房地产市场大部分是上扬的，但是部分是有泡沫，上海的房价肯定是要回落的。上海首先是上海的上海，再次是全国的上海，然后才是全世界的上海。上海的人均GDP才多少啊，为什么要和纽约看齐啊，如果十年、二十年以后跟纽约看齐还可以，但是现在已经透支了。政府的报告也说上海的房价要回落。上海、广州的房价应该进入预警状态，上海、广州的房价相对平稳，但是去年以来、深圳、广州、北京都出现了非常大幅度的平抑。政府在大量地供应经济适用房、廉租房。很多人都说不应该建经济适用房，中国不同的城市条件不一样，北京的适用房太少了，普通市民排队半年、一年排个号，买房，如果很容易就排到，价格就下来了。如果经济适用房供求平衡了，差不多就要停止经济适用房的建设。如果经济适用房不需要排队买，就说明我们已经满足了这个政策。我们商业地产应该做什么，做中端、高端、豪宅。我们应该要盯准这些高端市场。

【孙飞】：另外，西部还有很大的成长空间，比如成都、兰州、西安，这些城市还有非常大的上涨空间，因此在座各位无论是住宅市场还是商业地产，我个人认为空间还有很大，应该加大投入。我讲第三点，中国地产的大趋势是什么？我在很早就提出来了，是以信托为主线的多元化、国际化，我提出我的观点，因为目前来讲，我们的房地产金融市场是非常残缺，非常不健全，现在中国的房地产金融市场一直是银行一行独大。数据已经说明了系统性风险集聚在商业银行，对房地产业的支持来讲，2005年贷款余额3.07万亿，个人住房按揭贷款1.84万亿。而我们保险业对房地产业没有贡献，资本市场在05年没有上市公司，06年有两家地产公司上市。而房产信托呢，集合信托资金有两百亿，加上其他不知名的信托，一共500亿。其他非银行机构给我们提供的支持是银行业的1%，差距太大。因此我提出加快非银行金融机构建设。我们要实现一个银行加信托加融资的组合资本市场，未来的趋势，银行对于房地产业的绝对贡献还会增大，但是相对比例会逐渐减少。信托会逐步加大，为什么？房地产信托已经成为房地产金融市场的有效补充，而中国银监会2007年3月1号正式颁布的信托投资公司修订意见稿出台了，取消了信托合同200份的限制，个人投资门槛提高了，机构投资者不限。这也为我们未来房地产信托实现公募标准化，加快建立我们国内融资市场奠定了基础。

【孙飞】：现在已经有一家信托获得了批准，来试点。以后逐步在深圳交易所、上海交易所融资市场的成立。因此，它是地产金融创新的主流。我们新加坡、香港发展得很好，我们香港的领会基金一上市就募集200亿，未来我们国内的融资市场建立以后，国内的直接融资市场就打破。你们可以长期持有物业，动辄就募集几十亿资金，你们也可以收购其他的。我建议大家符合国内资本条件或者国际资本条件的尽快进入资本市场，如果你能够在A股上市的话，能够上市尽快上市。另外，外资机构也纷纷涌入中国，包括我们可以看到东亚银行、汇丰银行、花旗银行已经在中国设立了独立外资法人银行，这对我们也是一个信号，大家用钱不但可以用中资银行的钱，也可以用融资的钱，还有股票市场也可以为我们服务。外资银行为我们的国内房地产开发商提供服务，这个趋势越来越明显。外资银行有什么好处呢？他主动为我们提供服务，期限比较长，综合利率比较低，大家要广开渠道，实现融资的多元化。我总结一下，总的来讲，我们中国的房地产总体发展趋势绝对是很好，特别在西部地区，有更大的发展空间。另外，房地产金融一定会实现以信托为主线的多元化、国际化。谢谢大家。

【主持人】：我们谢谢孙老师刚才从宏观方面给我们讲了商业地产的发展情况。今天各位来到现场的目的是非常明确的，我们还是直接立足成都，相信大家也非常想了解成都的商业网点和零售业的发展状况。下面有请商业规划处处长石平先生，给我们讲一讲零售业的布局。有请。

【石平】：各位专家和到会的各位商业地产、商业零售以及媒体的朋友们，大家好。很高兴参加今天这个论坛，前面各位专家就各自不同的专业做了精彩的发言，下面我就成都商业及网点布局、网点管理和零售业的情况做个发言。供今天到会的商业地产商和零售业的朋友们参考。

【石平】：成都的商业我做个大概的介绍，很多成都的媒体代表参加了今天的大会，我想成都的商业我就不多说了，古时候就有扬一益二之说。去年成都的零售规模是150个亿，这除了重庆以外，在西部是第二位的。零售业中连锁商业达到了24%的比重。这也是成都总体的商业规模，都是规模，一说就知道，成都商业就是这么个情况。

【石平】：第二，成都商业网点规划，这也是讲了很多次的，今天有很多新的朋友，我对成都商业网点规划做一个大概的介绍。我们去年六月八号市政府以16号文件发布实施，对成都的商业总体是一个中央商务区，两个商业区，有19个区域性的商业区，6个组团中心，有110多个社区商业中心，这样一个大概的构架。

【石平】：近期我们商业网点规划这一块有这么一个工作状态。第一，很快提出食用农产品规划。这是农产品的规划，政府非常关注的市场工程，是菜篮子工程，是民心工程，这个工程已经到了专家论证阶段，马上提请市政府讨论通过就会发布实施。今年我们还将做成都市商品市场的布局规划，我们按照统一规划、集中集约，对商品市场做一个总体的发展城郊型发展商业的思路。向城市外围调整，包括荷花池、五块石这样的大型批发市场区，都可能业态向外引导。还有我们的商业网点规划马上要部署20个区、市、县做分区的商业网点规划，这可能和在座的关系密切一些，因为市上的规划都是原则性的一些规定，规划的实施必须细化，我们将在四月中旬20号以前要布置给区、县做商业网点的分区布局规划。
   
【石平】：第三，对规划的管理动态，这个事大家更加关注。国家的商业观点管理条例，从政府这一条渠道了解到最早五月，最迟七月将会出台。因为这个条例是我们国家第一部规范城市商业网点管理的法律，上个月20号，商务部体育建设司调请了各个城市的市长就最后一个问题进行了研究。因为我们城市商业网点规划条例当中对商业网点的规划、布局、建设、管理都做了很多规定，这个条例延伸到了规划国土使用，包括国土供应开始，到定点，到建设的管理，到业态的管理。因此条例的实施对我们商业网点的布局说产生很大的影响。第二，成都将强化对商业网点布局的管理，因为大家都知道，按照现行的政策，只是对外资零售大卖场实行报备管理，以及审批管理。我们将很快的按照WTO条款的要求，内外资一视同仁。因为国家在税收上，大家都知道内外资拉通了，对它的管理肯定也会拉通的。而成都也打算按照市政府的要求，不一定要等到商务部这个条例出台以后，在商业零售政府管理这个方面，以前我们拿了个稿子出台，已经争取过大家的意见，但是地产商不一定知道。成都市将加强对我们规划当中有距离要求的零售大卖场的管理，比如说综合性超市、购物中心、仓储式超市和大型专卖店这一类的，凡是我们规划当中有具体要求的，将加强管理。因此，提请大家注意，我们的方法上将采取公示加会商，原来是公示加听证，这是出台的条例的规定，根据成都市目前的情况，做听证这一块，时机不太成熟。因此，打算用公示加会商的办法，将商品市场三千平米以上的大卖场先管起来再说。基于上面几种情况，我给大家提点对策，因为这是论坛，对地产商应该多关注商业规划和规划的管理。一是规划在业态布局当中有距离的大型超市、专业店等注意业态选择的多样性。大家在建设大型商业设施的时候，一定要关注我们对规划有具体要求的，在引进业态的选择上一定要注意政府的管理。以免在招商过程中与政府的管理冲突，成都在前期已经不乏这方面的例子，大家都知道。二是要关注国家条例的出台将直接影响商业地产，条例中规定，五万平米以上的商业设施建设和一万平米以上的零售卖场的设立，在五万平米的建设环节和一万平米营业面积的设立环节都要实行省、部的报备、许可制度。第二，关于商业零售业应该更加关注商业规划，对有具体要求的业态一定要注意具体要求。区域上，根据成都市的情况，在区域上注意二环路以内目前的密度已经很大，市委市政府有关领导的要求当中，明确的表示要发展郊区型商业，而注意二环路以内的零售卖场的布局。对这一块，实际上我们说在商业网点管理上主要是有具体要求的业态。但是对于百货店没有具体要求，大家都知道。对一般的专业店、专卖店也没有具体要求。我是说在二环路以内注意密度问题，主要是指对有具体要求的，比如说综合超市这一类的。当然有些业态，比如商品市场，肯定二环路以内、三环路以内都不可能再布局。零售业更应该考虑在三环路内外以及周边组团以及其他的二级市考虑大型卖场的布局。
 
【石平】：成都市按照现行的规划，成都市周边的六大组团都是五、六十万、七、八十万人口规模，有很多商业零售的巨头们给我提出每报批一个网点的时候，成都市商业容量的问题，我说成都市确实还缺少这方面的研究，既然这个商业网点的规划已经有具体要求，而且在商务部规划的业态分类当中的具体要求，成都市已经做了很大的改动。以综合超市为例，国家标准要求两公里布局，两公里是空间直线距离，但我们成都因为考虑到城市的集中度和人口密度，把它改成了两公里左右。实际上这给大家留出了空间，但是一定要注意两公里左右不可能左到一千米以内。

【石平】：二是注意前面提到的内外资一视同仁的管理。因为商务部的八号令明确规定外资投资商业领域的管理办法要实行审批制度、许可制度。但是对内资没有相应的管理办法，而八号令是在我们国家加入WTO以后，按照服务业的有关规定，对国内商业的保护期在去年12月11号已经结束。因此，国家商务部在制定相关政策的时候必须按照WTO条款，前面已经提到，国家在税收政策的调整上已经拉平了，因此在管理上也会拉平，即将出台的条例就没有分什么内、外资。三是中小零售企业多关注城市社区商业和农村新型社区的商业网点布局要求。我说的中小商业零售企业指三千平米以下卖场的零售企业，包括餐饮企业，零售企业，这些更请大家多关注成都市社区商业建设，城区社区商业和成都市在实施城乡一体化过程当中平原地区五千人左右一个集聚点，这也是完全城市化的农村社区，注意中小商业向这些社区发展。谢谢大家。

【主持人】：时间也差不多了，最后就有请美的集团国内市场总监雷希贤先生给我们讲一讲通路渠道的建立和市场策略。有请！

【雷希贤】：各位嘉宾，各位朋友，大家早上好。主持人要我做一个关于家电营销的话题，这个就不用谈了，我在这里简单地跟大家沟通一下。今天是商业、房产的一个论坛，客观地讲，我本人也是门外汉。我谈一下我的感觉，尽管我们也涉足房产，但是我们是比较小，06年销售12个亿，跟在座的比起来要小很多。我们在市场感觉中，发现商业地产和品牌的需求是相互融合的关系，所以供方项目设置规范一定要营造出品牌商想要的东西是什么，所以这个要充分地理解。我们大部分房地产商在造房的时候或者营造商圈的时候，更多地是我要什么，我要造出什么，我想更多的应该去想市场需要什么，对方需要什么，现在市场的现状是房地产商有商招不起来，而更多品牌商是找不到租面，这个现象非常突出，我们在全国有两千多家专卖店，我们在选址过程中发现这个问题非常突出，这个就是我的感觉。其二，我认为商业地产是一个建设容易，规划难的行业。如果说我们的建设初期不能有一个精准的规划和定位，那么我们房地产的销售或者招商肯定会受一定的阻力。跟房产相关的就谈这点，最后卖卖广告，介绍一下我自己。

【雷希贤】：广东美的集团06年销售额是580个亿，我们规划2010年达到一千个亿。我们在家电行业属于世界第五强，我们的员工有十万人。我们在很多地方都有基地，我们的产业链设置涉足房地产、物流、机电。这几年美的先后并购了华联、荣事达、清江电器厂以及重庆通用空调设备厂。现在在全国我们有两千五百多家专卖店，我们希望跟在座有更多的合作，谢谢大家。

【主持人】：雷总监真的是语速惊人，速度很快。今天上午已经有了超时了，整个高峰论坛就结束了，谢谢大家。

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