关注野猪利益，维权进行式

主持人：今天是3.15消费者维权日，在今天我们网友和购房者法律意识都很强，但是就我个人觉得，3.15不光是就3.15这天来维权，而是应该提高自己法律意识，应该做到天天都是3.15，这也是我们一直的口号。
我先说一下今天的会议大家就畅所欲言，把自己身边接触到的案例或者一些纠纷给大家讲解一下，然后我们这边自己也整理了一些网友在论坛上发表的问题，到时候咨询一下律师和专家。

我先说一下我自己身边真实的事，昨天晚上朋友给我打电话，她是想买某个楼盘的房子，但是她是第一次购房，然后所有细节以及合同方面问题她可能是外行，她就问我，包括该项目背景她都不是很清楚，然后我就把我知道的东西简单给她讲了一下，她最关心的是在办按揭的情况该项目是先交3万元预付款，然后给你办一家VIP卡，现在很多开发商都这么做的，但是我在网上知道的是，开发商在预售房子的营销活动，通过预约登记，可能存在一些陷阱，我不知道这个问题几位律师怎么看的，就是给我们大家澄清一下背后是怎么操作的？

李远拓：是这样的，没有拿到预售证之前，开发商是不能拿购房者一分钱的，作为开发商来说，前期费用非常紧张，其实VIP卡，什么会员卡这些是一个变通，开发商在前期缺钱，因为现在很多开发商都是这么做的，但其实这种方式是变相的提前收费。

主持人：那意思就是说如果要购房之前先弄清楚开发商是不是拿到预售证。

党鹏：比如说开发商的种种卡，搞会员VIP卡，从某种形式上说，这种集资行为怎么界定，是不是非法集资，它也是一种融资呀。

罗德军：现在位置还没有非法集资这种说法，收这种排号费和诚意金是违规的，但这个还没有提升到非法集资这一块。但是有很多比如说自己建房那种，大家若干人一起建房，这种集资建房有这种说法，但是现在没有这种统一的官方认定。

党鹏：我举一个例子，就不举成都的，春节前我做过一份稿子，就是内蒙古一个公司，他欺骗了政府，他要建一个非常大的项目，接近50亿，但是他现在没有拿到预售证，甚至没有国土证，进行有奖销售，甚至VIP卡来进行集资，现在这个人抓了以后，上面给他界定是非法集资，现在我们很多成都开发商有类似的问题。

李远拓：他们没有本身差距。

党鹏：后来还是取到了国土证。

李远拓：他其实最大差距就是在这方面，开发商收这个钱是实实在在把这个项目近起来，那个人是没有把项目建起来，他如果把这个项目操作起来以后，他最后就不叫非法集资。这个是根本的东西。

党鹏：我们回过头来说成都，比如说某一个企业，他也做融资了，也通过发VIP卡，以前成都的烂尾楼是不是也可以界定为非法融资？

李远拓：前期来说应该不是，只是开发商在操纵，非法投资谋利的。

杨林：也可以通俗一点说，非法集资，你要说对这个非法集资界定，没有这方面的先例，如果把VIP卡都界定成非法集资的话，房地产销售会成为很大的问题。

罗德军：还有一点购房者在选择楼房的时候，实际上购房者也可以看一下，如果这个企业开发商没有收诚意金，相对而言这个开发商更有实力一点，购房者应该通过这个此面来了解这个开发商实力怎么样。还有一些我也知道做得比较规范，有些发售VIP卡，但是没有收钱的，他通过发VIP来了解这个市场到底怎么样。这两个项目恰好是我的顾问单位，就是拿定金之前的确一分钱没有收，虽然是VIP卡，拿到预售许可证才开始做。

主持人：可以总结一点，诚意金代表一种实力。

李远拓：我个人来说，其实业绩才是最终反映。

主持人：会不会有这种说法，发VIP卡，有些购房者在购房之前有诸多比较，他可能为了留住这些客户，也不一定是他就缺这点钱。

罗德军：VIP卡也是作为销售手段当中的目标之一。

王语：其实说白了是开发商一种手段，房子本身存在的问题，像这样的一些比较大的问题，我们业主应该通过怎么合理合法手段来维护自己的权益，罗律师先说一下。

罗德军：我觉得购房者维护合法权益手段很简单，就是严格按照合同办事，签合同的事把合同上面能够预

见到的都给它写上，而且这种晚交房在官方版本当中是界定的很清楚的。

主持人：罗律师，你刚才说严格按照合同来做，但是现在好多开发商都是样本合同，其实我们消费者处于弱势状态，就是你拿合同我给你们签，我们有异议该怎么提出？开发商范本合同都是不会给你做这些。

罗德军：我觉得有点像扳手腕，就看谁的劲大，如果在买房市场情况下那可能开发商就做不了，如果在买方市场方面，如果对合同要进行修改，这样就容易修改，实际上还是看市场供求方面，还有一点对合同，就我们的经验，实际上合同多多少少还是可以做一些修改，因为有时候销售人员，他有一种销售策略不，他会说不可以修改，如果用户真的不买他的房屋了，他也会把你喊回来，好说好商量，就跟在商场买衣服一样讨价还价。

主持人：我们看论坛网友发了一个帖子，具体房子就不说了，他当时拿到开发商合同上面写的产权180个工作日拿到，但最后并不是这样的。

罗德军：商品房规定90天，如果双方有约定的按照双方约定来。

主持人：如果预期违约的话，要赔偿千分之三。

罗德军：办产权证取于官方的时间。

主持人：那具体产权办下来的时间有规定吗？

李远拓：这个不能简单的说，因为他报了材料，材料又不齐呀。

主持人：我之前就以为真的是90天就能够拿到。

李远拓：开发商往往有些误导消费者，因为我看到一个售楼部他们有很多方案，他并不是完全不能改，后面说我要跟上面请示一下。律师对这个方面都很了解，而且了事往往杀价会杀的很过分，老百姓一般改不了，我们去可以改动一些。

罗德军：有些老百姓提的对开发商来说是达不到的，也有部分是稍微过分的。

杨林：我想说老百姓对商品房这一块很多有特殊规定，商品房特别是一般的消费者对这些规定不熟悉的，像这样的司法解释可能学法律专业的要熟悉一点，一般消费者对相关法律不熟悉的话，如果要依照法律来办事情，肯定有难度。二手房买卖这个更加复杂了，也可以说很多时候是双方自己说出来，然后一条一条列出来，我也接触了一些奇怪的例子，然后就把其中一页没有签字更换了一下，而且是一些关键的字，所以要说买卖房子，一手房和二手房我认为合同是很关键，当然开发商有官方文本，等到最后找律师的时候，合同已经签了，怎么说我们也只能按照合同来办事，所以签合同的时候，合同是很关键的。

李远拓：就相当于你买房子，你肯定买房子了吧。

主持人：我没有。很多以前我在朋友做销售，他们现场都是很厚的合同拿过来，售楼小姐一个劲地催，很多朋友带来律师朋友去签，签了之后还是会出现一些问题。

李远拓：律师方面也不是每个律师对房地产方面都很专业。其实像老百姓的话，遇到购房的时候，应该都到专业的律师哪里咨询一下。

王语：如果像遇到这种情况，有延迟交房的，它是在所有合同里面都有表述的吧？

李远拓：是的，它有选项。

主持人：咱们买房看合同，可以找专业房产律师，律师很好界定，但是现在有很多业主，收房了，有些要看房屋质量各方面，现在验房师这个行业的话，专业机构比较贵，现在商场有一个新兴行业就是民间验房师。

李远拓：民间的能够达到什么程度就不知道是怎么样。

党鹏：尤其是风水师什么的，比如说某一件房子风水不太好的，我们看风水不太好的，风水师会找你当冤大头，他就帮助开发商把一些滞销的没有人要的拿出去，这是风水师的功能。

主持人：那咱们权威国家鉴定机构一般去什么部门？

杨林：应该本身就有一个工程鉴定。

党鹏：装修是装修。

李远拓：鉴定机构必须是通过国家资质审核的。

主持人：那就家装这块，之前也有媒体曝光，有的名字听起来都很权威，消费者没有办法辨别真伪，这个该怎么界定呢？

李远拓：这次人大开会，就在提这个问题，以后应该很规范。

党鹏：以后“全国牙防”组织也不能这样说了。

杨林：以后不管做什么都应该有这个依据，它没有这个资质，这个标准，这次人大将有一个认证的资格出来吧。

罗德军：这个跟社会经济发展有关系，比如说在西方国家经济发展很好了，比如说汽车碰撞，可能是某一个组织，这个组织论证大家都可能认同，我们这块大多数人还比较盲目崇拜中国什么什么，全国什么什么，在西方国家实际上这是不存在的。

李远拓：因此也说不清中国将来发展怎么样。

罗德军：这个靠实力运作起来。

王语：民间同样有这样组织在国外。

罗德军：在西方同样也很多都是靠民间组织认定。

李远拓：特别多各种各样的协会。

王语：但是我觉得像目前购房者还是处于相对弱势群体，相对来说，可能刚才也说买房市场和卖方市场，而我觉得我们更多的要让这些人有一定权益保障，比如说我们现在遇到一些豆腐渣工程，肯定有可能的，论坛里面经常有，包括我自己最近也有买房子，发现交房的时候，到处都有问题。

党鹏：尤其现在精装房，这种问题最多。

王语：对，包括这种现在找开发商有很多程序，最后也不一定能够解决，像我们现在能否通过一些比较直接的方式，有没有相关的部门可以受理，可以帮我们指引一下？

罗德军：如果像这种房屋质量问题，可以看双方协商，看协商有没有结果，如果协商没有解决，可以找相应的政府部门，主管机构的反应，再退次就是打官方，可能就是三步走吧。

党鹏：我感觉购房者签订的和前面的文本合同，这个是没法改变的，关键的就是后面的补充协议，因为我接受过卓锦城很多购房者补充协议，具体条文我就不说了，但是消费者签订这个补充协议的时候，一定非常谨慎，比如说你的精装房，你的浴盆应该用什么牌子，什么价格的，这些都应该跟开发商有很明确的约定，这样你收房以后，比如说你房子哪里出问题了，精装房的浴缸不符合你的要求，本来应该买2千块钱的，给你500元够给你打发了，还是第一步要走好，补充协议要走好。

李远拓：如果合同签的的话，如果确实证据没有却找的话，可以走道第二步。一般情况下走道第三步的话，都是老百姓证据不是很充分，开发商会作让步，只要你把合同签好了。

王语：对于签定合同方面，能不能给我们网友普及一下？

李远拓：商品房购买合同跟网友普及的话，是根本不可能做到的，因为这个涉及的东西太多了，不能一概而论，别人提供出来范本是什么内容，根据他们的内容而来，你想在很短时间培养出一批网友是专家，肯定不可能。所以说最好的办法，不要期望任何一个网友成为专家，我们就是专家。

王语：所以说要把基础工作做好。

李远拓：我经常在咨询台的时候，有的时候我看到你的合同确实签的很有问题，我说你们做生意大老板，怎么不把合同看仔细一点。

主持人：很多购房者觉得他自己比较楼盘以后，他就觉得我信任你开发商，而且现在很多都是找大背景的，有实力的开发商，如果到时候真的出现了问题，人多也好说话。

罗德军：这个是消费者有感性，缺乏理性。

党鹏：就像卓锦城，看到新加坡大的开发商，但是结果一楼的地基垮了。

主持人：现在如果买房者要退房的话？

李远拓：合同没有约定要退，可能就不能退，主体框架没有问题，还是选择在这里住。

主持人：其实购房处理消费者、开发商还有政府这一块也很重要，我们还有一个问题就是，好多关于规划方面的，比如说之前这个地方，大家买房的时候，我们这边有公园、医院、学校，完了后来变成了道路，变成另外的房子，然后这种情况下是不是政府在规划上，会不会在透明度上面出现一些问题，消费者也有知情权？

李远拓：规划应该是公开的，老百姓自己没有看吧。

主持人：到哪里可以看？

李远拓：网上也可以看到，还有就是五丁桥规划局可以看。

主持人：小区的道路都被改了，然后改成市政路？

党鹏：这应该是政府行为。

李远拓：那是政府改规划。

党鹏：如果开发商搞规划，就可以要求规划局责令整改。

李远拓：政府是服务行为，房地产是经济行为，政府过多干预也不好。

党鹏：但是购房者跟法律师谈是很难的，而且加上签约的补充协议很粗糙，所以造成很漫长的维权过程。

李远拓：消费者和经营者之间的地位不平等，所以也才有消费者权益法，开发商的地位这是没有办法的事情，别人有钱，人家有专业律师，这边一个老百姓，你有什么，要钱没有钱，要时间没有时间，不管打官司还是讲道理，只要签合同错了，你就没有办法了，但你合同签错了，你自己输理在前，你想跟律师谈，想谈赢更难了。

党鹏：所以现在说精装房，现在精装房越来越多了，对于购房者来说，精装房应该注意哪些问题。

李远拓：其实今天网上主要是说合同要写清楚，你要写出浴盆是什么牌子，什么尺寸都写清楚，就没有什么事了。

王语：可能签合同要注意一些细节，我们到最后，更多的消费者可能在签合同的时候，我们现在可能更多的提醒大家把合同上的东西把握，如果没有做到，可能非常困难，所以才有维权的过程，所以才有这样的行为，我们应该怎么来注意？

李远拓：装修在法律的界定如果加工，因为精装房有两种方式，一种是统一格式，整齐划一，空调是一个牌子，也有一种是自己提供设计，这个一个是看合同签的细，因为装修这一块，有没有质量问题，往往非常难说，因为普通的人一般都是业外人士，气体超标没有，线路方面是看不出来的，这一块要经过鉴定才行。

党鹏：我有一个想法就是说业主购房一栋住宅以后，有一个事前、事中、事后都有监督机制，一开工是不是按照来操作，顾客要装修应该也要去监督到，应该有一个监督机制。

李远拓：房子建好以后，有一个业主委员会，但是建好之前都没有业主委员会，业主是一盘散沙。但是作为装修的业主来说的话，哪里有时间一直去看，所以说装修公司才会有装修监理，监理都是我们看法。

主持人：现在大部分都是装修业主一个没有时间去管理，在成都有没有这样比较专业，比较正规的国家认证的公司？

李远拓：经过工商注册监理机制，都是合法的，合法的都可以监理，装修只是整个建筑里面一小部分，其实能够进行土建监理的都可以进行装修监理。

主持人 ：装修一旦出现了问题，比如比较明显的，肉眼看到的一些问题，他要进行这方面的维权？

李远拓：监理公司如果没有负到责的的话，是不是得要监理公司来赔。

主持人：监理不作为有没有这方面的合同约束？

罗德军：有这方面的约束，服务部到位怎么办。

主持人：装修方面的说一个流水线？

李远拓：装修方面遇到问题的话，装修市场协调不下来，第三步就找消协了，消协来说是消费者自主组织，如果通过消协去找他协调，他还不作让步的话，那么下一步也只有找律师了。如果说业主跟这个公司说，你要怎么怎么，我就要告你，实际上他不会这样，最最权威的东西就是鉴定，这是权威证据。

主持人：我对家装这一块不是很熟悉，然后这个家装跟装修公司具体是怎么签法？有范本吗？

李远拓：有范本，范本非常复杂。

主持人：刚才我们说的，在验收的时候就能看出来一些问题。

李远拓：在装修完工之前应该让业主来看一次。

王语：咱们今天维权活动，实际上最终根本就是合同本身的签订，我们最开始的权益掌握好。

李远拓：因为这两样都抓好了，维权对消费者来说是很简单的。

罗德军：这个跟修房子一样，地基打好了，上面就好修，地基打不好，上面怎么修都修不好了。

主持人：维权就是一环扣一环。

李远拓：有些合同关系是非常复杂的，装修合同其实是承揽合同，承揽合同在合同法里面有特殊的意义，强调一点就是说，任何一个行业都有它的特殊性，如果你要想了解的话，可以请律师咨询一下，最好找装修的朋友，他有过经验，他也会跟你传授经验，不要贸然就上。如果作为业主来说的话，如果他把工程交给装修公司，装修公司拖延工期的话，约定30天装修好，到了第25天的话，明显可以看出30天修不好，那这个时候可以不要他们装修了，可以解除这个合同，这个是有法律规定的，往往工程还没有过半，都收到60%，你要做到严格按照合同，按照步骤来，装修的材料钱必须跟进，剩下的钱必须根据工程的进度，如果到时候看到工程完成不了，可以解除合同。

王语：合同里面是不是没有约定时间？

李远拓：有约定呀，所以这个就是皮包公司，买房子要到大公司，装修也是一样，要找品牌装修公司。

王语：我们今天请大家过来，也是聊一聊，也说到平常可能我们最终，不管是买房还是装修，其实最终来说也是落实到我们合同里，每个购房者都是要增强法律意识，可能更多的购房者在这一块专业知识本身是不够强，可能我们每个律师给我们总结一下，这些我们签订的合同里面，比如说我们房产合同，更多的注意点帮我们归纳一下。

罗德军：实际上现在按照官方10月份定的新版合同，已经规定的比较细了，你所看到就是补充协议里面，开发商和购房者双方的权益是不是很均衡。

李远拓：有些时候合同里面对业主是很明确量化的词来对业主进行惩罚，对开发商是很模糊的词来进行惩罚。

罗德军：其实我觉得干什么事，也应该请一些专业的人来帮助自己这样会更好。

王语：那今天就谢谢各位。

主持人：各位时间也很宝贵，我们的座谈会，我们感到很荣幸，然后以后我们会继续地关注大家的，关注网友所关注的，反映大家的心声，也希望各位律师专家关注我们搜房，谢谢大家。

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