崔元星:《物权法》再次强调宅基地不能直接上市

2007年3月28日下午搜房博客沙龙举办了“搜房博客沙龙六方会谈：解读《物权法》”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：
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深圳 本是资产管理总咨询师 土地研究专家 崔元星 博客

主持人（王方）：我们首先请崔总谈谈，崔总主要是土地方面的专家，从源头上给大家分享一下你的心得。

崔元星：第二方面，关于宅基地这块，《物权法》专门详细的写，而且说得很明确，宅基地取得、使用、转让适用国家原来的法律。有两三年闹得沸沸扬扬的关于集体土地流转的问题，关于农民房上市的问题，这个是为了保护深圳的干部，也是维护保护深圳房价不至于上涨过快，连续几个月深圳房价上涨得最快，我想不管开什么会、省里开什么会也好、国家开会也好，估计深圳挨批了。我听说了深圳农民房存量达到1个亿，所以要上市，尽快的解决，我估计律师也听到这个消息了。还有说只要是存量的工业用地，两三年不开发的，可以去申请自己交钱转住宅用地，我一听就吓了一跳。这样就类似于政府组织穷人去抢富人的钱去，这样直接导致金融危机，我们的固定资产一下存在了。这次《物权法》再次强调宅基地不能直接上市流转。

农民的根本利益是在国家白给了他一块地，让他建了一处房子，所以农民只能有一处房子，如果我们所说的农民，或者把深圳的现状都推广到全国去，他可以上市了，那这可能会造成更大的混乱，好像农民可以卖房子了，但是实际上让富人拥有物业的人一下子变成穷人了。你戴欣明再知名，你有100万物业，农民房上市了，你的房子一下子成了农民房。也有说有价值差异，你现在一下子贬成农民房一样，差异最多也就是1000和1200之间的差别。实际上在深圳的农民房肯定不可能上市，因为他就是历史上继承下来的或者政府白给的。我想这一条《物权法》进一步明确了，给了我们深圳政府一个明确的回答，不要做这种白日梦，想通过上市农民房，冲击富人的房子，我认为绝对不可能。这也坚信了我，你想买房还是可以买房。

牛刀：关于农民房上市的问题，这个信息我们没有得到。你今天说得我还是第一次听到。也可能是以前没有关注这个问题。

梁赤：据我了解，广东省政府正在草拟一个文件，估计明年、后年广东先实行。05年是出台了一个集体土地流转这么一个办法，但是它不包括宅基地的，这次就专门针对宅基地，有这么一个文件，现在正在起草，估计很快就会出。

崔元星：05年人大曾经有一个提案，就是关于集体土地直接流转，还包括宅基地这块。我们深圳现在已经没有农民了，全部农转非了，土地也直接转，农民身份也直接转，但是宅基地这个东西它是和我们市场化是不一样的东西，如果流转了，不是说它不好了，是对我们以前塑造的物业一下子贬值了。实际上还会带来另外一个问题，我在这里假想，正常情况下，我们农民房或者城中村是通过首先改变土地性质，我们把它变性了，相当于男人和女人一样。在这块首先要变性。第二，纳入规划里。接着拆迁、土地上市、整体改造、房地产上市。我们深圳1亿农民房一下子上市后，它面临的更大问题是，现在深圳农民房上市为什么谈得这么热了？因为现在深圳农民不存在了。另外深圳住房压力比什么地方都大，所以才会动这块。我今天这个是题外话，但是实际上也是跟《物权法》直接相关的。

第四，我想谈关于《物权法》跟土地的关系，这个大家谈得也最多，就是关于耕地保护。《物权法》谈到关于耕地保护的问题，基本上跟之前的土地管理法是差不多的，关于总量控制、农转非，另外一句话，土地承包的农用地不得用于非农建设，这两条我想给我的感觉，这也进一步说明未来相当长一段时间内，存量土地、闲置土地、未用土地及一些废地开发更加走俏了。存量土地肯定是一些旧村改造，包括一些废旧土地，目前矿区压占土地大概4万平米，相当所有开发区综合的2-3倍。也就是这些工矿压在那里的是一个相当的规模。农用地反过来也会刺激未用地的开发。这也是为什么现在开发商回过头，尽管城中村改造这么难，但是大家为什么这么热衷这个呢。这个就是对农民用地的保护问题。

另外一个房地产里面比较走俏的话题，乡产权别墅，实际上也类似于农民房的东西，他打造新农村改造，完了去盖别的。包括我们现在所说的农家乐。关于农业地农非非，我觉得这都应该属于典型的以租代征的行为，应该打击。这次《物权法》后，我看到国土资源报提到了关于农业庄园这些，这背后告诉大家其实农家乐在土地管理上是不合法的。我们农业用地不能作为建设用地、经营用地，但是我们所谓的农家乐搞得铺天盖地，还有很多开发商租了一块地去搞经营。在海南有规定，农业用地可以有8%的做建设用地，包括田间洒农药、收农业果实暂时用地，也就是农业用地可以直接用8%，这也给了很多可乘之机，造成了农非飞。这次《物权法》强调禁止这样做。我想以后这方面的制度还要去严格。很多开发商合理合法征地开发，另外人家租了大量土地，中间8%配套去搞什么，尽管他报的是搞农业配套的东西，但是搞了一个别墅。所以这次《物权法》敢于耕地保护这块，虽然是原来一些制度的强调，如果按照这条法律，我们很多打擦边球、开发农家乐、庄园、乡产权别墅肯定会遭到法律禁止。

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